房地产调控成果显现 投资增速持续小幅回落

建议进一步加快建立房地产长效机制和基础性制度，积极探索多层次土地供应渠道等一系列方式，增强政策目标人群的住房支付能力，加快丰富和完善政策性住房供给制度，有序将中低收入的新市民纳入住房保障体系，促进全体居民实现住有所居。

2018年房地产开发投资完成额12.03万亿元，累计同比增速自2017年8月以来，持续小幅回落，全年投资增速为9.5%，比2017年提高了2.5个百分点。其中，住宅投资完成额8.52万亿元，增长13.4%，比2017年提高了4个百分点。总体来看，房地产投资增速处于平稳运行状态。

促进2018年房地产投资增速相对平稳的主要因素有：排名前列，土地补库存因素。受部分城市库存下降和开发周期等因素影响，2018年7月份以后，部分城市拿地热情增加，土地购置增速出现冲高，全年土地购置面积为2.91亿平方米，同比增速14.2%。第二，因城施策因素。本轮房地产调控为了避免“一刀切”问题，实行了“一城一策”，在调控的精准度上有显著提高，对于供给紧张的城市和库存仍然较高的城市，进行了分类监管，使得自住需求得到有序释放。同时，政策性住房制度创新及其实物建设也缓解了商品房建设下行压力。第三，市场预期因素。在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”背景下，市场预期得到改善。从后续房地产投资趋势看，房地产市场调控仍然会坚持不放松、不动摇的基调。在资金面方面，2018年房地产开发资金来源同比增长6.4%，其中，银行贷款同比下降5.6%，这种总体偏紧的资金面情况将会持续。在土地层面，土地溢价率中枢回落，以2018年12月份为例，一线、二线、三线城市土地溢价率分别为2.29%、7.48%和11.45%，与过去动辄30%以上的土地溢价率形成明显对比。因此，从资金和土地两大因素看，2019年房地产开发投资增速将会出现继续回落。

随着各地加强房地产市场主体责任，一系列市场调控措施得到有效落实，住房价格快速上涨的态势明显抑制。从2018年12月份新建商品住宅的价格环比变化分析，除了一线城市新建商品住宅销售价格涨幅比11月扩大了1.0个百分点以外，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅价格涨幅分别下降了0.3个百分点和0.2个百分点。2018年商品房销售面积同比增速1.3%，处于历史较低水平，加之资金面偏紧和资金周转率要求，项目降价回款动力增强，因此，预计2019年房地产市场价格仍将处于调整阶段。

建议进一步加快建立房地产长效机制和基础性制度，其中要重点支持“新市民”和购买中小户型、中低价位的首次置业人群，通过完善面向新市民的政策性金融体系，制定更加合理的税收优惠措施，积极探索多层次土地供应渠道等一系列方式，增强政策目标人群的住房支付能力，加快丰富和完善政策性住房供给制度，有序将中低收入的新市民纳入住房保障体系，促进全体居民实现住有所居。

来源：中国经济时报