深度:楼市风向真的会因租赁时代的到来而改变吗?

近段时间，相关部门出台了一系列政策措施推进住房租赁制度，

7月广州市率先提出“租售同权”，上海试水“只租不售”，无锡提出“租房落户”，深圳祭出“土地划拨”……

9月28日，国土部正式宣布：全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点！换句话，国家要拿出城郊或城中村农民集体所有的建设用地，统一建造住宅，用于住房租赁！

10月10日，支付宝在“中国放心公寓联盟”发布会上表示，有超过100万间公寓正式入驻支付宝，并在北京、上海等8个城市率先推广信用租房。

2017年俨然已成为中国房地产市场租赁元年，租赁时代的号角已经吹响了！

相比房价上涨 太原房租上涨更快

租房好还是买房好再次引发了舆论的热议。一种观点认为，一系列租赁政策的出台将改善中国房地产市场租售比例失衡的问题，在好多年前就有人提出：中国人为什么非要买房，买不起可以租啊！

听起来似乎很有道理，但事实上，这种解读问题的方式无异于晋惠帝说的“百姓无粟米充饥，何不食肉糜。”

先来看一组数据：2012年起，太原市的房租平均大概在800—1000元之间，而那时的存量房平均房价为6887元/㎡。2017年，太原市的房租平均大概在1500—2200元之间，而现在的平均房价为10735元/平。5年间，房价增长55.8%，房租增长120%。

这么一比就可以看出，相对于房价增长，在太原房租的增长其实更快。只是因为房价太高了，所以才显得房租“便宜”。

于是又有人说了，既然你们连租房都嫌贵，为什么还非要买房呢，就是因为你们不喜欢租房而喜欢买房，所以房价才那么高！

这不正是“何不食肉糜”的论调。其实买房的原因很简单，排名前列，“合算”。当然，这得有个前提，就是大家预期房价只会涨不会跌。第二，不买房无法参加一些社会财富分配；第三、社会诚信不足，即使签订长期合同，也很难保住房屋增值后的经营收益；第四、房子在中国社会，具有居住以外的很多使用功能，比如获得学位、作为结婚筹码等等。

未来租房的多了 租金是不是要上涨的更快？

“如果租房的多了，租金是不是要涨？租金涨了，投资房产的吸引力是不是增强了？结果是，虽然对房产的居住性刚需会有所下降，但对房产的投资性需求却会更加高涨。”地产界人士表示，“住房租赁市场对于平抑房价能起到稳定器的作用。住房租赁市场会分流一些购房需求，使整个住宅的房价上涨幅度得到一定控制。现在只是开始，租赁市场是整个房地产市场的短板，需要花大力气“补课”，这个过程可能需要很长时间。”

从事房地产租赁业务人士也表示，租售同权看起来只跟住房市场有关，但其背后与公共服务平权密切相关。关键问题是要赋予租房者和购房者在公共服务享受方面同等的权利。租房居民如果无法享受同等公共服务，即使建设再多公租房、长租公寓，形成再规范的租房市场，也只能是事倍功半。

总而言之，房地产的种种问题，不是简单一句，“大家都去租房”就可以解决的。无论租金还是房价，最终都要以居民收入为基础，如果只是看表象下结论，无异于说“没钱的人就该住不起房子”。

尽管租房不能解决根本问题，但众多租赁政策的出台仍然是一件好事。无论是租房者还是买房者，其权利都应该得到更好的保障。我们要解决的不仅是房东随意涨价，更应涉及户籍、教育、医疗等权利问题。从这个角度出发，当前租房政策较之前已有了很大的进步，但仍需要更加细化的措施和配套的法规。

延伸阅读

！）什么是共有产权住房呢？

简单来说就是一套房子，政府和购房人凑份买房，那么购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋。

2）共有产权住房属于你吗？

这个可以属于！

▷ 买房初期：这个房子的费用由购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权。

▷ 买房之后：随着购房人收入的提高、财富的积累，可以逐步增购产权，直至最终完全占有产权。

简单地说，就是你可以以优惠条件购入房子，但是产权你和政府共有，将来有钱了，可以慢慢把产权都买回来！

假如你现在买一套15000元/平方米的商品房，手头钱不够。现在政府出面，给你修房子，然后以一个优惠价（有可能不到商品房的一半价格），你买50%，剩下的留在政府手里。

房子你住，政府也不会收你的房租，当然，物业、水电气你自己承担啦！等你有钱了，你再把政府那50%的买回来，这个房子就完全属于你了。

3）跟廉租房有何区别？

区别就是廉租房的房证上没有你名字，

但是共有产权住房的房证可以有你名！

三种房子的区别如下▽

4）产权分配比例如何？

产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同？

具体细则由各个区县根据实际情况制定，会面向社会公布。

5）共有产权房价格如何？

共有产权住房的销售价格，以低于同地段普通商品住房的价格为原则，在综合考虑建设、管理成本等基础上确定；共有产权住房销售价格实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

共有产权住房销售价格，由有定价权的价格主管部门会同住房保障部门确定，并向社会公布。已实际租住2年以上的公共租赁住房，其“租改售”的价格，可以在核定的销售价格基础上下浮动5%。

6）房子能卖吗？

不满5年的，不允许转让。共有产权住房自购房合同签订之日起，未满5年不得申请购买完全产权，未取得完全产权，不得上市交易。

自购房合同签订之日起满5年，可申请购买完全产权。届时，按同时期、同地段普通商品住房价格向政府支付政府所占份额的房款。同时期、同地段普通商品住房价格，以当地税务部门当年存量房交易价格评税系统价格为基准。

7）物业费、水电气费等谁来交？

物业费和水电气之类，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。

购房人负责缴纳该套房屋的专项维修资金、物业服务费，并承担该套房屋的使用维护费及其它费用。共有产权住房小区实行市场化的物业管理。