太原限购后20天: 榆次陷入“新盘荒” 刚需房源还得“抢”

焦点太原站资讯 2018-06-06 11:11
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太原限购政策出台至今已20余日,此前关于限购后太原成交量和房价是涨是跌的争论不休,而今,成交数据已出炉,终于给了我们一个答案。

(搜狐焦点 段玉山 王光强)太原限购政策出台至今已20余日,此前关于限购后太原成交量和房价是涨是跌的争论不休,而今,成交数据已出炉,终于给了我们一个答案。

楼市调控政策出台后第二周,太原楼市成交量和成交金额双双“回落”。根据朗润置业数据显示,太原商品房成交套数环比下降22%,普通住宅市场成交套数环比下降41%,成交面积环比下降40%,成交金额环比下降51%,成交均价10300元/平米。

此次太原楼市成交回落,是否意味着太原楼市拐点已至?限购政策能否真的让太原房价趋于平稳?市场各主体又悄然发生什么变化?

一、市场变化:刚需与改善市场失衡

对于限购半月后,太原楼市成交量和成交金额下滑,我们来做一下分析。

首先,限购政策出台后,一些购房者对于楼市走向不确定,难免会产生观望情绪。但更重要的是,限购政策出台后,将很大一部分改善置业群体挡在市场之外,对于已经拥有2套住房的家庭,已没有购房的资格,导致楼市成交量大幅较少

但是,对于刚需购房者,其实政策并没有影响他们购房的热情,相反,此前一些犹豫未决的刚需族,会因为政策的刺激而冲入市场。近期开盘的山投城尚城与天朗美域项目,推售户型均为刚需青睐的中小户型,前者当日去化率达98%,而天朗美域当天推售房源则全部售罄,可见太原刚需市场依旧火爆

成交价方面,限购后第二周太原新房成交均价10300/平米,与此前相比有所回落。对于房价回落的原因,小编分析是刚需项目成交占比上升导致的房价结构性下降

(数据来源:朗润置业)

近期成交量和成交金额排名第一的区域为尖草坪区,其主力项目山投城尚城和天朗美域成交均价分别为8500元/平米、8000元/平米左右。此外,单个项目成交套数最高的项目为万柏林区的国投赞城,成交均价仅7600元/平米。可以看出,以上成交量领先的项目均为刚需盘,成交价格较低,拉低了太原市整体成交均价

综合以上分析,近期市场成交量和成交价回落是因为改善群体被限制出手,而刚需市场火爆,改善市场和刚需市场失衡导致的成交量结构性下降,并非真正意义上的市场变冷

二、购房者的变化:骚动到逐渐平静

从限购消息发出至今,太原房地产市场已由喧闹变得逐渐沉寂。

5月18日,中国建设报的微信公众号发表文章:“楼市 | 太原:落实约谈要求出台调控措施稳定房地产市场”,引发太原房地产市场的轩然大波。当之无愧,“限购”一词必会评选为太原2018年年度热词。

但20天之后,太原房地产市场已经逐渐适应了这种限购带来的“变化”。

小编从百度指数及购房意向群收集的数据看,5月19日(也就是限购令的第二天)达到高潮。

从百度指数来看,太原限购的关键词由5月18日之前的0突涨为3056,并且在5月27日呈缓慢下降趋势。

从太原购房群来看,2018年1月1日-5月18日之前“限购”两字出现的频率为28次,5月18日—6月3日出现的频率为92次,其中5月18日-19日出现的频率为46次。

无论是从人们的搜索数据还是讨论的话题可以看到,购房者在5月18日-19日两日关注限购政策达到顶峰,在20日之后人们更加平静地看待限购这个政策。

从关注的内容来看限购前购房者关注的话题比较广泛:价格,区域,开发商以及公积金、贷款等话题。限购后网友们的话题更关注:购房资格以及社保等关于政策性的话题。

从关注的区域看,小店区与晋源区的关注度一直是网友们比较关注的区域,在限购后,榆次区域的关注度上升。

从这几个方面可以看出,限购对于购房者的购房意向在发生着改变。当然,除了限购之外,首付提高至最少30%,利率调整为不低于基准利率的1.1倍,种种方面,增加了购房者的还款压力。目前来看,限购政策虽未下达,但开发商的首付比例及贷款利率提高已基本实行。

三、开发商:调控尚未落地,影响不明显

截至目前,太原政府官网依旧没有出台关于限购的具体细则, 中国房地产报在《深度丨最温柔的政策 太原楼市调而不控》中指出“目前调控尚未真正落地,而且各家的产品存货不多,且多集中在下半年,影响并不明显”

小编从网上总结了关于6月份可能开盘的一些项目:

从上表中可以看出,太原目前有富力城·八号园融创外滩壹號和华峪东区预计在6月开盘。结合限购政策出来后紧接着太原富力天禧城开盘的盛况,可以看出,限购并没有对大开发商的整体市场阶段运行有大的影响

另一方面,知名房地产在太原也是动作频频,尤其是稀缺地块:

碧桂园狄村项目已正式确定案名为: 碧桂园·玖玺台,主推120—270㎡精装户型。

融创殷家堡项目定位案名为“ 融创中心”,户型主要推出125㎡-225㎡,定位为太原高端豪宅代表作。

那么限购政策对太原的开发商的影响有哪些方面

首先,从房地产商看,史无前例的调控力度使得房地产商处境艰难,绝大多数房地产公司的销售都受到影响,那些规模不大的中小房企更是举步维艰。根据以往调研显示,有56%的中小房企销售业绩同比出现下降,超过84%的企业销售业绩同比下降10%。

另一方面,大型房地产企业具有一定的优势:资金链更为稳健和安全,面对风险有更大的弹性空间;经营管控能力更为成熟,能够更理性从容地应对市场变化;前期积累的品牌知名度开始发挥巨大的作用,消费者更倾向于选择有着较高知名度的品牌。

而目前太原限购政策在执行面还比较模糊,随着未来政策推进,相信房企会有一系列动作。 

四、榆次区品牌房企大起底:楼盘虽多,在售房源却寥寥无几

最近,无论是身边朋友,还是购房群网友,都在咨询榆次的房子。在太原楼市调控政策出台后,很多太原购房者转向榆次,加之榆次一些楼盘减慢了推盘节奏,导致榆次房价上涨明显

其实在限购政策出台半个月前,榆次新房房价已经历了一次较大上涨,虽然5月榆次新房均价暂未出炉,但可以肯定的是要比4月更高。

对于目前榆次房价上涨迅猛的情况,有些购房者担心只是一时“繁荣”,当未来榆次的房价与区域发展速度和人口数量不匹配时,是否会出现房价下跌的情况?

从城市化发展来看,随着太榆同城化加速,榆次区的房价只会向太原房价水平靠近。但就目前较快的上涨速度来说,未来出现“登高跌重”的情况也未可知。那么,榆次的房子到底还买不买?该买什么样的房子?

小编认为,如果确实被限购或者难以承受太原的房价,榆次区的房子值得考虑,而且,品牌房企的楼盘是优先要考虑的。原因有二:首先,品牌房企楼盘具有扛跌属性,虽然品房企的楼盘均价较小房企稍微高些,但是品牌房企资金实力雄厚,当市场下行时,不会为了销售额大幅降低房价第二,对于刚需和改善置业群体,房子是买来住的,而品牌房企的楼盘,无论是房子质量、物业服务,还是园林绿化,一般来说都比较有保障,居住舒适度较高,即使未来房价出现下跌情况,业主也无需耿耿于怀,毕竟享受到了较好的居住环境。那么,目前榆次片区已经有哪些品牌房企进驻?各项目目前售卖情况又如何?

恒大地产

代表项目:晋中恒大华府

恒大地产综合实力在行业内排名第一,可谓家喻户晓。作为恒大在晋中的首个项目“晋中恒大华府”,开盘均价已达11000元/平米,一些购房者认为定价太高。但是了解恒大产品系的购房者知道,“府”系产品是恒大的高端产品系,装修和各方面标准都比较高,而且晋中恒大华府地处榆次北部新城核心区域,周边配套完善,也难怪“要价”有底气。项目在售产品为建面约131-181平米湖景住宅,销售均价已达到11500元/平米。

碧桂园

代表项目:晋中碧桂园、碧桂园•凤麟府

碧桂园是中国最大的新型城镇化住宅开发商,在历年的销售额排行榜上,经常与恒大地产不分伯仲。在布局方面,碧桂园通常不会选择城市核心位置,而更青睐距离市中心有一定距离,但有发展潜力的区域,碧桂园在晋中的双盘布局正好应证了这一点,也足以说明其对榆次区域发展的前瞻性。

晋中碧桂园目前四期加推,主推户型区间为120-161平米之间,均价为9200元/平米;碧桂园•凤麟府目前处于二期认筹中,预计价格在8300-8700元/平米。

保利地产

代表项目:保利壹号公馆

央企保利,入晋五载,如今已布局11盘。保利壹号公馆三期目前处于认筹阶段,产品为建面约120-186㎡洋房叠墅。项目靠近榆次老城区,均价相比较大学城房价较低,在7300元/平米左右。教育配套方面,项目与逸夫小学郭家堡分校、榆次九中签约。

阳光城

代表项目:阳光城·文澜府

阳光城集团为“闽系”房企出身,是世界500强企业,也是中国房企前20强。阳光城在晋中落子的首个项目为阳光城·文澜府,是其二代“府”系作品中的中高端产品。项目预计6、7月开盘,均价大概在7800-8300元/平米之间,但由于是精装修,且项目位于大学城,所以该项目性价比较高,也正因如此,该项目在大学城片区一众项目中受关注度颇高。

红星地产

代表项目:红星天铂

红星地产是中国房地产企业前40强,是一家具有商业运营管理背景的开发商。其母品牌红星美凯龙和爱琴海购物广场风靡各大城市。

说到居住产品方面,红星在晋中榆次大学城打造的首个项目红星天铂,是红星地产最高端的产品。项目一期产品只剩户型面积为160平米的花园洋房,价格15000元/平米左右;二期产品将在近期加推,主推户型为101-107平米三室。

首创置业

代表项目:首创国际学园

首创置业为北京市国资委所属的大型国有企业集团控股,住宅布局集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈。

首创在榆次大学城项目为首创国际学园,是一个建筑面积超130万平米的大盘,目前住宅产品暂无房源,主推38平米、64平米和89平米公寓,均价8000元/平米左右。

当然,除以上在售或待售的项目外,榆次还有万科、万达等早期入驻的品牌房企。纵观以上榆次区品牌房企项目可以发现两个共性:

一、各房企在榆次打造的项目以中高端产品为主,太原购房者如果选择置业这里,虽说是“舍近求远”,但却以太原刚需房价买到了高端住宅的品质;二、以上大部分品牌房企项目均处于无房或待售状态,加之太原限购的大背景,榆次品牌房企项目会更加受追捧。目前各项目处于或已经完成认筹,想要在榆次置业的购房者要提前排号,以免错过开盘。

目前,限购政策对太原市场的影响还未完全显现,但可以肯定的是,市场正在发生着变化。有人欢喜,有人忧;有些房企无所畏惧,但有些房企会遭受打击;有的区域会趋于冷静,但有的区域会更热,相信在未来3个月内,限购政策的影响会更加明朗,我们拭目以待。

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