2023年春节楼市相对冷清 返乡置业需求初见端倪

来源：中国经营网

本报记者 余燕明 北京报道

今年春节假期，全国各地旅游业率先复苏反弹，出行人次达到近三年的峰值。不过，由于探亲访友、旅游过年等出行需求集中释放，购房市场则显得较为冷清。

根据诸葛找房数据研究中心提供的数据，2023年春节期间重点监测的15个城市新房成交量为386套，较2022年下降58.4%。再加上部分城市如北京等网签系统暂停，数据有所缺失，不少城市在今年春节期间的新房成交量“挂零”。

中指研究院的数据显示，2023年春节期间（1月21日~1月27日），监测的主要城市新房成交规模保持低位，较2022年春节假期下降约21%，恢复至疫情前2019年春节的75%，仅部分城市在2022年同期低基数下同比实现增长。

“从疫情放开后的首个春节假期情况来看，部分一二线城市新房项目到访量与2022年春节相比有所修复，但由于春节期间大量返乡人群外流，市场活跃度相比节前明显下滑。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，“短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市小阳春或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。”

三四线城市强于一二线城市

作为放松疫情管控后的首个“小长假”，“回家过年”“旅游度假”成为今年春节期间的主题，久违的人潮涌动、欢声笑语时隔三年后再次回归。

但对购房市场而言，春节期间通常买房的消费者较少。尤其是一二线城市春节期间的人口外流，房地产市场在春节假期落入淡季。

克而瑞研究中心监测数据显示，40个重点城市在春节期间的单周成交量仅为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到了32%。

分能级城市来看，一线城市购房需求相对坚挺，虽然春节单周成交量同比下降72%，但仍显著好于2021年、2019年同期；二线城市表现略显逊色，9个典型城市春节单周成交量仅为7.1万平方米，环比下降86%，同比降幅也达到了28%。

二线城市里，仅青岛、南宁、兰州、合肥等少数城市在今年春节期间的单周成交量同比增长，不过除青岛外，与疫情前的2019年相比仍有一定差距。

三四线城市逆势翻红，返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下降61%，同比上涨13%，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等城市涨幅显著，均超过50%。

结合17个典型城市重点监测项目案场认购面积数据，北京、成都等城市销售热度延续，同比涨幅显著；福州、青岛等城市低位回升，春节期间整体认购面积同比增长；武汉、重庆、南京等城市相对平淡，市场成交量尚无明显起色。

以武汉为例，春节假期可统计的77个在售项目认购量缩减明显，少量项目余温有所延续，其中38%的项目仅有来访无认购，47%的项目认购量在5套以下，10%的项目认购量为5~10套，5%的项目认购量达到了10~15套。受春节返乡影响，南京重点监测项目整体客户来访量大约为节前正常单周来访量的50%~60%左右，多数项目实际认购量也相应偏少。

克而瑞研究中心还调研了35个城市春节期间热销项目，96个热销项目中有63个位于三四线城市，占比高达66%，核心一二线城市项目去化表现显著不及三四线城市。

其中，北京、成都等一二线城市热销项目主要集中在供应稀缺、配套健全的核心片区，以改善项目居多，项目去化相对不错；苏北、川渝等三四线城市因疫情管控全面放松迎来了返乡置业热潮，叠加部分开发商以低首付、特价房、打折扣等多重优惠让利购房者，促使多个项目在春节期间的去化量达到了10套以上。

苏北三四线城市折扣和让利幅度不及川渝，多以抽奖、红包雨、送年货、送车位优惠券等为主。春节期间，徐州在售项目的到访量和认购量普遍上升，刚需购房回归楼市意愿明显。

“虽然疫情管控全面解绑，叠加年前降首付、降利率等利好政策密集出台，但并没有在春节楼市激起太大的浪花。除了少数二三线城市开发商仍保持较高的推盘热情外，多数城市推盘积极性不高，核心一二线城市项目去化表现不及三四线城市。”克而瑞研究中心一位分析师指出，“三四线城市在春节期间的成交放量，更多是基于疫情管控全面解绑后购房需求的延迟释放，后期持续性存疑。”

二手房看房、买房同比回升

尽管今年春节期间买房的数量较少，但与2022年春节相比，二手房看房和买房的数量有了明显回升。

春节期间，贝壳研究院重点监测的50个城市的二手房带看量较2022年提升了28%。成都、重庆的二手房带看活跃度比2022年春节期间分别提升了1.5倍和1倍。珠三角重点城市的二手房市场启动之势也较为明显，惠州、东莞及佛山在今年春节期间的带看量较2022年同期翻倍，深圳的增幅也达到了86%。

从成交量来看，今年春节期间，贝壳研究院重点监测的50个城市的二手房成交量比2022年同期增加了57%。2023年1月前27日的成交水平已经基本接近2022年12月全月，其中京津冀重点城市在今年1月的二手房市场延续了2022年12月的回升态势，北京、廊坊、天津及石家庄的二手房成交量已经超过2022年12月全月成交水平，这4个城市二手房日均成交量总体提升了38%。

随着带看量的修复，二手房市场预期也在持续走强。2022年12月初重点监测的50个城市二手房景气指数从15开始回升，至今年1月22日达到24，已超过2022年最高水平。昆明、厦门、泉州、中山、福州、深圳、珠海、杭州等城市的二手房景气指数已超过30。

房价变动相对滞后，但也出现了企稳态势。上一周（1月16日~1月22日）贝壳研究院重点监测的50个城市的二手房价格指数环比前一周走平，这是自2022年下半年价格持续下跌以来的首次走平。最近一周二手房价格指数较2022年最后一周（12月19日~12月25日）下跌0.3%，这是自2022年下半年以来最小月度跌幅，价格下跌的城市数量由12月的38个降至36个。

之前房价深度下跌的城市出现了弱回升。上一周与2022年最后一周相比，珠三角的中山及佛山的二手房价格分别上涨0.9%和0.6%，深圳的二手房价格指数自2023年1月以来持续走平，京津冀区域重点城市如北京、廊坊环比上涨0.6%，石家庄及天津也企稳微扬。

京津冀及珠三角的二手房从业者对后市成交复苏预期更强。多个城市经纪人交易信心指数已进入交易量预期扩张区间，北京、廊坊、天津、佛山、广州、深圳、成都和重庆的经纪人对二手房成交量的信心指数均在55以上。

贝壳研究院监测的二手房成交数据进一步显示，当前，刚需群体的预期最弱，但改善型需求预期相对较强。2022年，核心城市大户型、大面积、高总价类的改善房源交易占比提升。贝壳重点监测的50个城市新房成交中三居及以上的户型占比达到80%，比2022年提升3个百分点；二手房三居及以上户型成交占比45%，提升4个百分点。

“从先行指标来看，预计2023年一季度楼市会保持复苏的势头，珠三角及京津冀重点城市表现好于其他城市群。”贝壳研究院一位分析师表示，“人们开始逐渐从不确定情绪中走出来，收入预期有所恢复，从过去预防性储蓄转变为追求财富增长。在人口和就业进一步向大城市集聚的趋势下，核心城市的房产依然具有不可替代的价值，人们对于房地产过度恐慌的预期将会转变过来。”