省城楼市波动 标杆高端项目走势坚挺

来源：山西晚报

近些年，太原高端住宅市场变得热闹起来，广为人知的高端项目不仅局限在星河湾，龙城金茂府、滨河金茂府、保利天悦、中海天钻、绿城官山园著等单价超16000元的新楼盘日新月盛、层出不穷。

在楼市飘摇波动、楼价集体向下的2021年、2022年，省城少数极具代表性的高端项目却量涨价升，走出独立行情。朗润数据定期发布的楼市报告显示，省城TOP20楼盘中16000元以上中高端项目占据6席，星河湾、龙城金茂府荣登TOP前三。相比而言，降价对刚需项目去化效果的影响越来越小，降价幅度5%以上的7个项目，销售车水马龙但利润收益却捉襟见肘。

那么，户型大、价格高的高端项目是否为省城楼市维稳的一剂良药？是否为房企所剩无几的利润王牌？事实上，没有坚定的产品定位及品牌内核，所谓的高端项目比刚需更惨淡。

A 少数高端楼盘成交扛打

高端的建造地点要么在最繁华的城市中心，要么就在风景优质地。地段的不可复制性，不仅提供了高品质的生活基础，也为其奠定了稳定的价格基础。高端产品的户型面积、空间尺度、产品标准及配套设施等方方面面都有较高品质，设计追求低密度，小区景色和绿化的细节比刚需盘要求更高。“真正高端的生活配套，不仅仅是生活上的满足，更重要的是满足高端人群高品位生活需求的高端配套，体现居者身份与品位。”省城某高端项目的物业经理王先生称，在全城楼盘价格持续走低的近两年，少数定位坚定、圈层明确的高端住宅价格稳中有升。而因为市场状况不好，即降标降配降价的伪豪宅项目，却跟随楼市大势起起伏伏，产品品质摇摆不定，不被业主认可。

据了解，目前省城楼市成交均价已经降到谷底，单价超过15000元的高端项目数量却在增长，而代表楼盘销售价格却不降反升。数据显示，2021年上半年，省城仅有一个单价8000元以下成交项目；2021年下半年和2022年上半年，无8000元以下的成交项目。而单价16000元以上的项目数，从2021年的5个增加至2022年的6个。

价格走势上，标杆性项目的价格以涨为主。以太原市星河湾为例，2022年至今，供应住宅套数基本都能按预期销售计划消化完。综合各方数据，连续多年其年销售总额在20亿元上下浮动，并连续进入太原TOP10榜单，即使在疫情较为严重的2020年，成交额及成交面积令业内艳羡，可观的利润和回款率更是给行业带来底气。2019年到2022年，太原星河湾的单价由18760元/平方米上涨至20581元/平方米，每平方米涨价约1821元。

同样，产品内核过硬、不靠以价换量的龙城金茂府目前的单价在21500元/平方米。在2021年年末，全城部分回款急切的“豪宅”项目以工抵房、毛坯房大打低价牌急速回款的状况下，龙城金茂府却不畏冲击，保持价格坚挺，并高调调高了部分房源的价格，与太原星河湾给圈层业主共同筑起“好产品更保值”的坚实印象，销售一路水涨船高。

根据各机构公布的2022年上半年成交榜来看，省城高端改善项目冲力十足，太原星河湾、保利天悦、龙城金茂府等高端项目均进入了各机构成交前10榜单。太原乐居统计的上半年成交榜显示，全城排名前10的中高端项目，有一半进入全城TOP20成交榜单。中高端市场对太原成交量价份额上的贡献突出。从全城的楼市品牌结构来看，星河湾、保利、中海、金茂、华润的影响力仍在持续发酵。

B 品质保障是保值的基石

从价格走势来看，省城高端楼盘的均价普遍在16000元以上，极个别产品的单价达到了3万以上，但定位为高端的项目，房款总额的入门价为300万元，多则突破千万元。对于省城高端项目价坚量稳的走势，相关业内人士分析称，“高端项目无论是价格还是客群都更加稳定。其一是由于高端项目的地段稀缺性和产品属性；其二是改善大潮之下，市场对于高端产品愈加认可。”

2021年，太原常住人口超539万，比2020年增加7万多人。增加的人口中不乏北上广大城市的人，疫情期间，回家乡另谋出路的很多，人才回流也有太原综合实力变强的原因。城市经济的增长，高端技术企业的进驻，带动太原收入整体的上升，增加了高端的购买力，带动了“高端热”的现象。

刘先生是龙城大街某高端项目的一名业主，入住该小区有4年。他觉得省城楼市大面积户型多的是，但是高端项目的延伸服务、配套却是少有的，在同等面积的情况下，高端盘更值得拥有。以物业为例，刚需小区主要的工作还是安保、卫生、设备维护等。但高端小区的贴心物业比普通物业更胜一筹。“有求必应，而且效率很高。有一次我在小区散步时崴了脚，物业的工作人员看到后立马叫来一辆电瓶车，送我回家。还询问我是否需要买药，贴心的服务非常能俘获业主的心，这样的态度谁能说不好？物业费3.5元虽然很贵，但我认为和服务较匹配。”

住在太原城北某高端项目的业主也比较认可小区物业，认为比较人性化。“小区每年都会给我们擦玻璃、免费洗纱窗。家里的水晶灯脏了物业也会上门清洗，服务挺到位。”业主郝女士告诉山西晚报记者，高端小区聚集了更多拥有独特或稀有资源的业主。郝女士是省城某知名金融机构的理财大客户经理，在她入住小区之后，许多邻居成了她的重要客户。日常生活中，邻里资源也给了业主们在生活工作等方方面面的诸多助益和帮助，比如小众范围的投资信息交流、品牌新品鉴赏、省市政经动向等。在疫情期间，小区物业防控管理到位、物资代买代送让业主很安心。

业内人士称，疫情改变了人们购房的喜好和倾向。基于疫情的影响，人们居家时间增多，有购房需要的市民更加倾向于选择居住面积大、空间功能性丰富、物业配套更优的房产。购买知名高端项目也是身份的象征。二是延伸服务更细致的高端项目，生活体验感更佳，物业由此更保值。高端项目因产品稀缺性、高品质生活有保证，比普通住宅尤其是老破小二手房，更具抵御市场和生活风险的能力，业主可寻找更多生活工作机遇。

C 高端产品销售两极分化

2022年，太原市11000元/平方米以下产品成交占比达68%；17000元/平方米以上产品成交占比近5%，高端项目出售的面积和套数不多，但销售总额却非常光鲜。高端项目似乎成了维系楼价坚挺的压舱石。但山西晚报记者调查并对比各高端项目的成交数据后发现，高端项目两极分化比刚需项目更为明显。

高端住宅无论如何富丽堂皇，居住属性仍是核心。山西晚报记者了解到，较为受市场欢迎的高端项目，均有相对独特的优势。如太原星河湾，开盘十余年来，唯美实景园林、品质持续在线、风格应时而变是吸引高净值业主绵延不断的主要因素；龙城金茂府、滨河金茂府，在主打“科技建筑”牌的同时，从户型面积、装修品质上对客群进行精准把控，获得顶层客户的认可；保利天悦的户型设计深得人心，方正宽大的设计使人居住起来更加舒适，动静皆宜；中海天钻，是省城内城之中少有的低密类别墅产品，非常圈人；正在交房的万科中央公园，重要卖点是晋阳湖环湖范围内少有超高层湖景房……

太原高端市场发展至今，成交规模稳定。受经济环境影响，传统高阶客户退居二线，新中产崛起，省城高端客户总体容量在增加，但需求趋向多样，而产品同质化却较为严重，优质产品稀缺的状态仍未明显改观。

除去区位因素，品质的坚持、价格的坚守、品牌的坚定，才是高端项目在市场中占据一席之地的关键要素。不抗跌、不扛打的项目，对项目综合竞争力和品牌美誉度的破坏性极大。

在省城部分披着“高端”“豪宅”外衣的项目，经历品牌危机恶化、产品品质起起伏伏、价格反复放水之后，如今却空有虚名，乏人问津。位于太原玉泉山的某项目，2018年开盘销售数十套之后，至今售楼处门可罗雀。“没做起来，现在处于停工状态。开发商存在债务危机，无法提供进一步的资金。”据知情人士透露，该项目开盘出售之时主打上市房企、高端低密盘、圈层豪宅等卖点，但项目因集团运营出现问题，工程进展走走停停，已售房源至今暖气没交工、车库漏水、地面塌陷。没有品质作支撑的“高端”很难在市场上立足。同样，地处长风街南、新晋祠路某高端项目，小区产品类型丰富多样，客群及产品定位一变再变，广告口号纷繁复杂，在省城高端市场始终缺乏坚定的形象，销售不温不火；位于龙城大街北端某名企项目，样板间展示为奢华豪宅，而售房时却因回款压力，装修标准直线下降，16000元+的预期价格降到了13000元，超大面积配上低档装修，引发业主不满，蓄客期积累的客户四散一气，成交难见起色；同处丽华片区的某高端项目，虽以2020年地王之资强势开盘，但因其在售其它项目降价凶猛，交房负面信息铺天盖地，项目从一开盘即陷入销售窘境……

“高端、豪宅不是产品实现流量销售的密码，更不是拯救房企亏损的王牌。经不起业主验房考验的楼盘，售房时所热炒的高端豪宅、央企国企、封面作品、名盘大盘、重点工程、值此一处、传世大宅等标签全是浮云。”业内人士郭先生称，从省城楼市过去一年的表现看，按期交房、品质靠谱才是房企持续热销、赢得市场的赛点，这与产品定位是不是豪宅高端关系不大。