省城二手房:议价空间增大 买方更有主动权

来源：山西晚报

10月24日，国家统计局公布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，全国楼市仍在探底，新建住宅房价下跌，多数城市的二手住宅价格同样出现下降。数据显示，省城二手房价格9月环比下跌0.5%，同比下降5.5％。与此同时，中指研究院数据信息中心（简称CREIS中指数据）近期发布的数据也显示，太原二手房成交量价不旺。

对于手中拥有多套房产的省城市民来说，眼下不是出手卖房的好时机。但对于手中资金有限的刚需置业者来说，二手房议价空间增大、选择范围更广。其中，成交活跃的小区，拥有地段繁华、学区成熟、配套齐全等优势，可以纳入选房范围。围绕二手房刚需置业者最关注的成交价格走势、热点小区状况、消费者需求点等多方面的问题，山西晚报记者为您带来较新的太原二手房市场信息——

A 价格：9月均价11176元/平方米

国家统计局数据和此前省城二手房市场数据显示，太原二手房价格环比数据已下跌7个月，5、6月份为上涨态势。太原二手房价格同比指数也连续下跌9个月，跌幅与7、8月份持平，仅次于4月份跌幅（6.2%)。根据CREIS中指数据统计，2022年9月太原市二手住宅总体共成交2076套，环比下降4.3%。

与此同时，9月份太原市二手住宅成交面积为21.58万平方米，环比下降5.6%；2022年1至9月，太原市二手住宅成交面积为44.4万平方米，同比下降19.6%。从价格走势看，2022年9月，太原市二手住宅均价为11176元/平方米，环比下跌1.3%。今年以来，二手房均价在8月达到较高。

虽然省城二手房成交量及成交价均处于走跌状态，但是二手房的价格与新房相差无几。原因是二手房全部为现房销售，市场行情由供需决定，泡沫更少；而新房价格与房企营销、价格策略、市场预期有着紧密关系，价格起伏比二手房更为敏感。同时，优质的二手房往往兼具地段好、物业优、生活配套熟等优势。

从面积段来看，9月份太原市二手房90(含)至110平方米面积段成交套数最多，达476套，占比为22.9%，较上月扩大3.2个百分点；从总价段来看，太原市200万元以下总价段成交套数最多，达1897套，占比为91.4%，较上月扩大1.3个百分点。

2022年9月，小店区位居全市成交套数排行榜首位，成交651套。万柏林区、杏花岭区分别成交420套、396套，分别位居二、三位。从板块分布来看，长风中心板块成交最热，共成交338套房源。迎泽中心板块、城北核心板块和小店镇中心板块也是成交较热的板块区域。

二手房成交不旺的状态，给置业者带来更多的选择空间和议价空间。接受山西晚报记者采访的房产中介经纪人表示，网上挂牌半年未成交的房源多如牛毛，急于出手的中小户型，房主通常会给中介公司总价1至5万元的议价空间。市民张先生告诉山西晚报记者，他去年冬季曾挂牌出售东中环某小区一套110平方米的三居房，最初的挂牌总价为121万元，8月底最终以114万元成交，这套房子所在小区的二手房价格每平方米普遍下降了500元至700元。

B 市场：刚需置业是购买主力

数据是市场的晴雨表，那么，依托数据落地太原二手房一线交易方面情况如何？太原市我爱我家业管BM总监程保义表示：“省城二手房市场的成交受新房影响不够乐观，但这个市场较为健康，成交用户大多为满足刚性需求。而且热门学区房市场仍旧坚挺。”

太原二手房市场回温速度慢，从我爱我家的调研来看，市场需求一直存在。今年主要受4月、10月两次疫情影响，门店在旺季的有效开业时间不足，成交量比较低，本月18号左右市场才慢慢恢复。程保义介绍，在价格方面，对比去年，太原市二手房市场价格有所下降，根据小区状况，降幅在500至1000元/平方米。

谈及降价原因，他表示：“主要是来自新房价格走跌的影响。今年，各大开发商的首要任务仍为回款，新房市场成交不旺，但各项目销售压力不降反增，全城主力楼盘尤其是刚需项目，以价换量的力度只有更大没有较大。例如近期推房源的碧桂园云顶，每平方米降价达2000至3000元。对地段、学区及居住及时性没有特别要求的刚需客户，总额相近的购房款，更愿意买新房。”

另外，二手房客户基本为首次置业和学区房客户。自住改善需求客户买二手房的客户为数不多。程保义介绍，二手房的客群数量有限，需求单一，很难像新建楼盘有专业营销团队策划制造热点，刺激挖掘潜在客户及潜在需求。

中指研究较新数据与省城二手房需求特征不谋而合。9月，太原市90(含)至110平方米面积段成交套数最多，达476套，占比为22.9%，较上月扩大3.2个百分点。

业内人士分析，二手房业主对房屋总款较为敏感，改善型大户型房子总价高，刚需承受不起。二来大户型二手房转手变现难。所以，二手房两居或小三居的房子成交量最多。

C 热点：学区房仍最坚挺

当下是入手二手房的好时机吗？在专业人士看来，首先要确定自己的需要，其次要摆正自己的心态。“眼下正是许多购房者期待的楼市盘整、楼价低位期，如果业主刚需自住，或者为孩子上学做准备，完全可以考虑入手二手房。”程保义称。山西晚报记者从省城中介市场上了解到，目前二手房购买者如为首次购房，贷款利率是史上较低。

省城二手房成交数据及多家中介品牌的成交状况显示，学区房依然是省城二手房市场的重要支撑，价涨量升。“太原学区房的成交量高峰在7月份，那时伴随相关入学划片政策的出台，置业者的需求也会有一个增量。”程保义介绍，太原二手房学区房市场热度不减。

目前，小店区山大附中片区、迎泽区青年路五中片区、杏花岭区五一路片区是太原学区房的热门区。其中，山大附中片区的“双学区”二手房是全城楼价的天花板，每平方米的售价高达27000至30000元，超过太原最贵新建楼盘。2021年，省城出台学区划片新政，即学区范围内的住宅，六年内只能有一个义务教育阶段小学学位。该新政令少数名校招生片区的房子更显稀缺、珍贵。“名校周边的学区房，面积越小，单价越贵。因为大部分家长是为子女上学考量买房，对居住实用性考虑较弱，所以面积小的反而更受欢迎。”程保义补充道。

另外，从二手房的购房喜好看，市民购买二手房仍把居住品质放在首位。9月，省城二手房成交活跃的小区主要是恒大绿洲、十二院城、富力城等名企开发的老小区，这些小区体量大、设有优质学校、户型好、社区配套齐全，同时小区物业、绿化明显优于上世纪开发的企事业单位宿舍、老城改造安置小区等小区。

其中，太原恒大绿洲小区为9月全城二手房成交套数居首位，成交42套，套均面积为119平米/套，均价为12596元/平方米。十二院城次之，成交20套。

据程保义介绍，恒大新房市场因品牌危机销售停滞，但恒大绿洲经过多年的运营，小区运营成熟、物业管理服务靠谱，配套设施比10年前交房时更为齐全，受到二手房客户欢迎。

D 购房：多看多查总没错

二手房市场下行的当下，购房者在购买时更要多加对比，了解房主出售房源的真正目的，比较房子和房子之间的差距。

在省城，同一地段或片区之内的同面积二手房房价差别会很大。小区的环境、品质，以及房子的楼层、朝向、结构、建设年代均是导致二手房价格相差的重要原因。

比如，同一小区内高层框架结构的房子要比六层砖混房每平方米贵出3000元至5000元不等；配套全、物业好、装修及绿化品质高的商品房小区要比回迁安置小区贵出不少；物业管理到位、业主多为干部或高知的单位职工宿舍要比无物业的散装楼栋更受欢迎。

很多购房者为了子女上学方便选择购买学区房。购买学区房首先要了解清楚所选房子有无空余学位、能否落户。如果房主尚未迁走户口，即使房子有空余学龄儿童学位，孩子也可能会因户籍问题无法入学。

多家中介机构的二手房经纪人称，选择二手房前，不能只从网上看图片找信息，一定要亲自去小区实地考察。在看房过程中，购房者会有看房误区，比如过度在意房子本身的装修情况、家具家电的新旧程度，却忽略了房屋的建筑品质、水电气暖管道等隐蔽工程是否合格。事实上，二手房隐蔽工程如出现问题，维护或翻修所投入的精力和资金，比购房得到的二手家具、家电、老旧装修等费用高多了。

从户型选择看，许多购房者较为关注板式还是点式，即日照、通风问题。但影响房屋日照采光的因素还有楼间距、楼层及户型设计。室内格局如果不方正、处于低层或楼间距不足，即使房子为板式房，也存在采光不佳、不能开窗通风等问题，同时还会暴露家人日常生活的隐私。户型不方正的房子，往往屋内会有浪费空间或犄角旮旯，这类房子性价比不高。

省城有许多二手房地处老旧小区，这些小区建设年代久远，存在市政设施不合理、小区通信网络覆盖不佳、停车位不足、公共休闲空间有限等问题。尤其停车位不足，会增加业主停车的经济和精神压力。这也是综合条件更胜一筹的恒大绿洲、十二院城、富力城广受二手房业主欢迎的原因。二手房业主需要对自身生活需求进行合理评估，对小区周边环境和小区内部环境两个方面进行细致考查。

小区周边环境主要是指周边商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套等，小区内部环境主要注意容积率、绿化率、楼间距、居住密度等方面的条件。多位二手房经纪人在接受山西晚报记者采访时称，省城2010年以后交房的小区，更贴近百姓当下的生活需求，如停车、公共休闲、绿化景观等需求基本都能满足，建筑品质、户型格局更为合理，性价比较高。其中，已办证两年以上的小区，还有一些较为突出的优点，即这些小区按目前的优惠政策，成交税费会有减免。除此之外，名企开发的知名楼盘其安防系统、人车分流、健身休闲、新风系统等配套和设计理念较为先进，更适合当下家庭生活的需求。

购买二手房，在正式签约付款之前，业主还需要着重注意以下几点：房主信息是否真实，仔细查看房主的身份信息，如房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（如没有结婚则要出示单身证明）；房屋产权状态是否明晰，如果卖家是夫妻双人或者多人，买方一定要征求所有卖家的同意，要和每个房主写一份购房约定书；房屋是否仍在出租，若是购买的房子还处于出租的状态，租房人的租赁期限尚未到期，这会导致购房人买了房后不能及时入住。

山西晚报记者 田晓瑛