民企融资扩容至出险房企:发新债用于保交付,资金比例达70%

来源：界面新闻

图片来源：图虫创意

记者 |王婷婷

房企发债正逐步从优质民营房企扩容至已出险房企，近期以旭辉控股、合景泰富、宝龙地产为代表的房企发债已有明显突破。

随着房企融资继续扩容，获中债信用增进提供担保的名单也正加长。近日，多家房企宣布发新债，所募集资金用途主要为项目保交付。

新希望地产便是典型案例之一。1月13日，新希望五新实业集团有限公司宣布，已成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模为10亿元（人民币，下同），为期3年，发行利率为4.2%。债券的主承销商为浦发银行、恒丰银行、中信建投。

根据其募集说明书显示，此次所募集资金拟全部用于普通商品住房建设，如成都东安湖、重庆D10天际二期、昆明锦麟峯荟西地块等项目。

多名接近发行工作的人士向界面新闻透露，自保交付实施以来，随着民营房企通过CDS凭证、全额担保重新发债以来，交易商协会虽未明确下文，但在具体发行过程中会对资金用途进行窗口指导，原则上用于项目建设的资金比例在70%左右。

另外，一名接近发债房企的人士告诉界面新闻，发债用于项目建设的资金基本是大头，金额数字还会有超过发行金额的情况，因为协会要求报送每一个项目的清单，而且每个项目上“最多”花多少钱也需要报。

除新希望地产之外，截至目前，在金融16条落地后完成发债的房企还有龙湖、美的、金辉、新城、碧桂园等优质民营房企，募集资金用途均为项目建设、购回及偿还境外债券等。

1月12日，正筹划第二笔中期票据发行的旭辉拿到了中债增提供的保函。该文件显示，旭辉将在银行间市场发行金额不超过15亿元的中期票据，期限为3年，由中债增提供全额担保。

界面新闻了解到，该债券名称为“23旭辉集团MTN001”，利率区间为2.80%-4.30%，主承销商为国泰君安，联席主承销商为工商银行。

自去年11月1日宣布境外债违约后，旭辉发债一度处于停滞状态。今年1月初，旭辉对外宣称拟发行2023年度第一期中期票据，原定发行规模为不超过20亿元，募集资金用途为项目建设、偿还境内有息债务。

最终，旭辉确定此次发行额为15亿元，拟于1月18日完成发行。

同样在发债上有突破性进展的出险房企还有合景泰富，计划于1月17日发行2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），总额为13亿元。

募集说明书显示，此次募集资金将用于项目开发建设（使用募集资金总额合计不超过13亿元），均为一二线城市普通商品房项目，其建筑面积占项目整体建筑面积比例不低于70%；项目企业自有资金比例不低于项目总投资的30%。

同期，闽系房企中骏集团、宝龙地产以及华南房企雅居乐的中期票据发行工作也有了明确进展。

以中骏为例，本期拟发行的中期票据发行规模15亿元，期限为3年，其中不低于10.5亿元用于项目开发建设和购回或偿还公司境外美元债券用途，不超过4.5亿元用于补充流动资金。

截至募集说明书签署日，中骏待偿还债务融资余额为16.11亿元。募投项目则涉及到鼎湖未来城、北京云景台、中骏宸璟府、天津悦景湾、厦门中骏天荟等一二线城市项目建设，不涉及“地王”，拟使用募集资金金额不超过商品房所占比例对应的用款金额。

正筹备融资的宝龙地产，本次中期票据拟发行金额不超过15亿元，其中不低于10.5亿元用于项目开发建设和购回或偿还境外美元债券用途，不超过4.5亿元用于补充流动资金。

募集说明书显示，本次中期票据采用单利按年计息，不计复利，到期一次还本付息。待中债信用增进投资股份有限公司出具有效的担保函后，方可发行。

雅居乐拟发行的2023年度第一期中期票据发行规模为18 亿元，其中不低于13亿元用于项目开发建设，不超过5亿元用于补充流动资金。

对于此轮发债资金绝大部分将用于项目保交付，上述知情人士认为，实际也是在间接帮助项目债权人收回本息，项目正常推进、企业恢复自主造血能力，是债权人最终收回本息的保障。

不仅如此，这一轮募集资金的条件也有所放松。“中债增担保资产的前提条件是无抵押的资产，但此次募集资金用途可用于偿还抵押物的前手贷款，中债增获得的仍是干净抵押物。”

近日，金融部门再为房地产推出新方案，行业风险化解有望进一步加速。

为引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，将围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。

比如在风险可控和保障债权安全的前提下，金融部门将从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定。

下一步，金融管理部门还将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。

此外，还要设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。

IPG中国首席经济学家柏文喜向界面新闻表示，该方案主要是在风险可控、依照市场化原则基础上促进房企从资金端到市场端的流动性改善，通过短期针对性措施和中长期制度性安排，在促进优质房企恢复经营的同时防止出险房企风险蔓延，有利于行业信心恢复和风险出清，推动楼市回暖。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次方案主要是从房企、金融机构、住房需求端等三个层面同步推进。

房企端，既包括优质房企资产负债表改善，也包括出险房企风险处置；金融端，既包括优质房企信用修复，多渠道融资正常化，也包括出险房企收并购，并让部分项目通过风险有序释放的形式，让风险释放慢撒气；需求端，加大金融政策扶持，稳定市场销售，推进保交楼资金硬缺口攻坚，激活企业造血功能，恢复市场信心。

不过，最终还需看具体措施和落实情况，另外一个重要因素是市场，待市场复苏回暖，对加速行业风险化解更有效。

同时也可以预料到的是，未来“改善资产负债表计划”里的优质房企名单，会越来越长。

未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。

楼市大数据