多家房企抛出股权融资方案 地产行业困境反转?

来源：21世纪经济报

作者：吴抒颖

证监会宣布射出“第三支箭”已近半月，在越来越多的A股房企宣布筹划定增事项以后，部分房企甚至抛出定增预案。

近期，包括珠海国企华发股份以及深耕武汉的旧改“地头蛇”福星股份在内的房企均已经发布定增预案；除此以外，万科、招商蛇口等龙头房企，绿地控股、世茂股份还有华夏幸福等已经出现债券展期的房企，也显露了定增意愿。尽管上述房企的定增预案等仍处在相对初期的阶段，但对当前处在低谷期的房地产行业而言，提振效果已然十分显著。

近期的地产股表现也相对强势，港股中的龙湖集团、碧桂园乃至已经出险的部分房企股价都有所回补；A股中的龙头房企万科、保利发展等也在小步上行。

密集的融资政策齐下，房地产行业或许已经度过了最困难的时期。

市场普遍的观点认为，“三支箭”组合的政策核心在于纾解房企的资金面压力，而非扩张，且资金用途指向偿债和保交楼，除了股权融资这“第三支箭”以外，其余“两支箭”本质仍然建立在房企资产的优劣乃至信用的高低之上。所以，最终能够穿越周期的房企，仍然将以稳健型房企为主，出险房企最终能否破局，仍存不确定性。

随着大环境的好转以及政策的加持，房地产行业也有望回到正常健康发展的轨道上。

定增“快步跑”

本轮拟定增的房企之中，珠海市属国企华发股份是走得相对较快的一家。

12月5日晚间，华发股份发布公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，本次非公开发行股票数量合计不超过6.35亿股，拟募集资金总额不超过60亿元。

华发股份在公告中表示，募集资金将用于“保交楼、保民生”相关房地产项目以及补充流动资金，包括郑州华发峰景花园项目、南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南（北）花园项目和绍兴金融活力城项目。

实际上，华发股份本身并不缺乏融资渠道，且对于信用尚且良好的国企而言，交付方面应不存在资金上的困难。因此，其通过股权融资的方式用于“保交楼”，意在改善资产负债表。

从比例分配上来看，也能够发现华发的意图。从募投项目看，华发股份募集资金中的45亿元投向郑州、南京、湛江和绍兴四个普通住宅项目，15亿元用于补充流动资金。而非公开发行股票募集资金净额少于项目总投资的部分，华发股份也将利用其他方式予以解决。

除此以外，华发股份本次定增，大股东也将参与其中。

华发股份在公告中表示，华发股份控股股东华发集团此次将参与认购金额不超过30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。本次发行完成后，华发集团持有股份占比将不低于28.49%，仍为华发股份第一大股东。

除了华发股份以外，招商蛇口、陆家嘴宣布的议案确定性也相对较高。

招商蛇口于12月5日晚间公告，其拟发行股份购买资产并募集配套资金，用于购买的资产包括深圳市南油(集团)有限公司（下称“深圳南油”）24%股权等资产。

这并不是招商蛇口第一次发起对深圳南油24%的股权的购买。2020年6月，招商蛇口曾一度推动这宗收购案，其时还获得证监会无条件通过。但最终由于宏观环境变化等原因，这一收购案被终止，直至本次随着股权融资的松绑，招商蛇口再度重启这一议案。

一位参与房企定增案的券商人士告诉21世纪经济报道记者，“招商蛇口、陆家嘴这类的企业，其本身的议案应该也经历过一段时间的讨论，只等窗口期打开。而且因为投资者也会比较确定，监管部门不排除会加快审批速度，我们预计明年第二季度就可以完成定增案。”

实际上，不仅是资产质量不错、信用水平较高的房企有意参与定增，部分出险房企也打算参与其中，例如华夏幸福等。但从市场目前的反馈来看，即便这类房企抛出定增案，投资者的接受度可能也有限，最终成行的可能性仍然存疑。

“这一轮定增还是存在分化的。可以对比一下，像华发这种直接宣布大股东会参与，确定性就会比较高；但对于出险房企而言，一是难找投资者，二是财报是否被非标、能否满足定增条件等，也需要甄别讨论。所以其最终‘闯关成功’的可能性并不太高。”一位不愿具名的地产分析师对21世纪经济报道记者分析称。

优等生加分

“三支箭”射出之后，房企的流动性问题得到缓解，房地产行业走出最低谷的确定性增强，各种融资工具对房企的支持也在陆续落地之中。

其中，在银行的密集授信之下，“第一支箭”的支持力度也持续加大。

据克而瑞统计，截至12月6日，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度超过3.2万亿，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民企以及地方优质民企。

可供对比的是，雅居乐近日宣布，其于11月30日与农业银行广东省分行在广州举行战略合作签约仪式，签署了《战略合作协议》。根据协议，农业银行广东省分行将为雅居乐集团提供一揽子金融服务，包括在综合授信服务、房地产新增融资服务、房地产存量融资服务和其他金融服务方面展开全面和深度的合作。

雅居乐是中型民营房企。在今年不少同规模同行出现债务违约或者展期之际，雅居乐仍坚持履约，公开市场至今并未出现违约，与农行的签约也被视作是金融机构对之的肯定。

一位金融机构人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“金融机构授信虽说离最近贷款审批落地还有一段距离，但授信本身也是一种肯定。”

可供观察到的是，目前能够获得银行大额授信的房企，多数是本身资金链平缓、信用级别高的房企，例如万科、碧桂园、龙湖和美的置业等。

除了“第一支箭”以外，“第二支箭”目前也在蓄势发力中。

12月5日，金辉控股发布公告称，间接非全资附属公司金辉集团股份有限公司已于当日完成公开发行2022年度第一期中期票据，发行规模为人民币12亿元，为期3年，票面利率为4.0%，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

金辉控股是一家规模中等，此前也并未出现在“示范房企”名单的企业。此次中债增为之提供担保，说明“第二支箭”所支持的房企范畴有所扩容。

以此可见，龙头房企、优质民企等目前受到融资政策所带来的利好是相对充分的。

在此背景之下，业界普遍认为，随着房企流动性问题渡过，加之需求端的政策也逐渐显现效力，房企有望渡过当前的发展难关。

在需求端上，近日，南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至三成；未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成。目前，部分银行已经执行这一政策。

此外，自12月5日起，厦门市岛外限购政策略有调整，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。

这些例子表明，目前，各地也正在需求端上因城施策，优化限购限贷政策。在这些政策的推动之下，房企融资与销售两端有望进入新的发展阶段。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，当前商品房市场需求端比较疲弱，对于解决供给端“保交楼”、风险处置是不利的。毕竟，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。也就是说，要想让信贷、债券、股权这“三支箭”能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。

“从南京等城市的近期政策举动来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始。一方面，对于后疫情时代消费和需求全面纾困，地产是最大的内需和消费。另一方面，是配合‘三支箭’能够尽快落地的政策举动。”李宇嘉分析称。