未来十年居住消费增长空间在哪?这一重要文件给出方向

来源：第一财经日报

作者：吴斯旻 责编：刘展超

根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

居住消费是我国人均消费的一项重要支出。近日，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》提出，促进居住消费健康发展。

纲要称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受第一财经采访时称，虽然在进入供需基本平衡的时代之后，居住消费对于经济拉动的边际效应会有所减弱，但居住消费的体量依然庞大。

“‘十四五’期间，当城镇化率总体在65％～75％之间时，依然会带来不小体量的住房刚性需求。此次纲要再次提出‘探索新的发展模式’，相信随着改善性购房市场、租房市场和城市更新等需求的持续释放，房地产市场的基本面还会继续保持在一个比较平衡的状态，为扩内需起到关键作用。”陈晟称。

根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

“经过20多年房地产市场的发展，已逐步解决了大多数群众的居住需求。而在‘住有所居’的基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向住好房过渡，这是一个必然的趋势。”中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强告诉记者。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，当前，居住消费出现了一些变化，即高收入人群换房需求、资产配置需求已经减弱，但中产换房、低收入上车的需求尚未得到充分满足。“此次纲要明确，‘支持居民合理自住需求’，接下来，预计会进一步推动房地产市场供给侧改革，以更好满足刚性需求和改善性住房需求。”

除了支持合理的自住需求外，纲要还对租房需求、存量房改造需求着墨颇多。

对于纲要中强调“租购并举”“健全住房公积金制度”等内容，李宇嘉认为，目的是让3亿新市民、城市无房户家庭，先租再买、渐次递进，进而在未来可能升级到商品房需求。通过激活这些潜在需求，打造有租有买、供应低成本、低门槛的住房保障体系，降低消费的门槛和成本，可以持续释放消费的潜力，将潜力转化为能力。

在存量房改造需求方面，纲要明确“推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。”

李宇嘉对此表示，伴随老龄化时代到来，以及居民存量房升级换代需求和年轻购房群体个性化、品质化居住需求的增加，未来围绕居家、社区生活、设施升级换代、二次装修等需求的潜力还很大。

王业强认为，家庭装修是一个巨大的市场，但这个市场目前还处于一个较低的层次，只能满足一个基本的居住功能。要把这个市场推到更高质量水平，一方面要需求政策的引导，另一方面，家装市场本身也需要升级换代，智能家电、数字家庭正在逐步走入家装市场。

陈晟进一步提出，面对更多元的租赁市场需求，未来，如果能够进一步将品质化、绿色化、智能化的装修理念融入租房市场，既能进一步激活租房消费，促进实现 “租购并举”“租购同权”，也能带动智能家电消费，是一件一举两得的事情。