2021年太原楼市年中考:量涨价跌 太原楼市回暖成色不足

冷清，徘徊，降价，升温……2021年上半年，太原楼市历经量跌价滞的艰难困境后，终于在5、6月出现反弹，迎来曙光。　　

各数据机构近期公布的数据显示，今年前5个月，太原商品住宅成交金额约为314亿元，这一数据同比去年1月至5月大幅上涨。但考虑到去年的疫情因素，这个数据在众多房企眼中并不理想。　　

但具体到单体楼盘，太原楼市各品牌、各区域及各类型项目的销售却是分化明显，冰火两重天。值得注意的是，部分品牌销售数据光鲜的背后，却是建立在“以价换量”的基础上，尚未走出低谷。　　

业内现状　　

二季度成交量陡增　　

根据朗润智业前5个月的市场成交数据来看，太原市场上商品房共成交268.75万平方米，粗略计算，成交金额约为314亿元。排名前列季度，太原楼市平淡，进入四五月份，楼市热度有所上升。山西晚报记者对比了4、5月的成交数据发现，今年上半年同比去年改观明显。　　

4月至6月，太原商品住宅各分类市场中首置首改项目仍为市场成交主力，整体市场量涨价跌。其中，4月的再改市场和终改市场成交量价均有上涨，市场表现较好，成交均价12100元/平方米，同比持平。受首开·华润紫雲府月度成交较好影响，市场价格结构性调整。5月，住宅市场供应量环比上涨1.64倍，成交均价11900元/平方米，同比持平，受保利时代、富力城玖院、实地海棠华著等新入市项目影响，市场价格结构性调整。各分类市场成交量均有明显上涨，市场表现较好。　　

进入6月，楼盘更为活跃，排名前列周，有12个楼盘加推了新房源。仅万科，即有三大项目加推房源，其中万科翡翠东第园林开放、开始认筹，为万科的纯新项目。但纵观已过去的近半年，省城楼价在每平方米11400至12100元起伏，未现明显上涨，考虑到各月价格起伏因热销项目定位不同，全城楼价平稳。　　

全线升温有待时日　　

不过，省城上半年出现的成交升温，仅仅算得上成交量回暖，离开发商期待的楼市升温、价格反弹还相差甚远。上半年，太原成交表现出色的楼盘集中在保利、恒大、万科等几大一线房企。　　

业界人士分析，上述几大房企代表楼盘的热销有特殊原因，一是项目本身接地气、定位精准，另外附加值高、营销给力。力推学区房概念、高品质，更是迎合了太原主流购房者的需求。　　

相比而言，很多其他一线开发商由于上半年户型配比不佳、新房供应不足等原因，销售业绩表现平平，未现狂销的状态。而个别全国知名房企开发的项目因为楼盘降价、学区房配套不符实、精装修降级等引发了业主大规模维权事件，更是让项目销售雪上加霜。　　

“在激烈的市场竞争中，业主越来越精明理智，营销推广的难度和风险不断加大。”一位业内人士告诉山西晚报记者，以往业主只关心项目的户型、价格、园林等硬件配套，现在购房者对项目生活氛围、物业配套等软环境的塑造也很在意，而软环境的打造却比硬件更难。房企在售房时，信口开河的物业、教育、生活配套承诺未实现，会给品牌形象及后期销售带来致命的打击。楼市复苏不能单看某个楼盘、某个房企的业绩，太原楼市整体进入产品开发成熟、量价齐升的状态才能算全线升温。　　

商品住宅独霸市场　　

就目前太原房地产市场现状来看，供需比例分化明显，住宅独大，其他物业如商铺、公寓、写字楼等持续低位。　　

朗润智业分析认为，分物业类型市场来看，住宅成交占商品房市场特别地位，成交金额大幅上涨，成交占比进一步提升；公寓成交持续遇冷态势，成交总额不足去年同期一半；商业市场成交有所回升，占比超过公寓；写字楼市场成交惨淡。　　

在所有成交的产品中，住宅120-140平方米三居仍是市场成交主力户型，占比为25%，与2020年同期相比成交占比有所下降；90-110平方米小三居成交占比明显提高，占比达到29%，110-120平方米三居占比也有所上涨；两居产品中80-90平方米以及90-100平方米占比均有下降，说明相较于传统两居，客户对功能性、性价比更高的小三居更加青睐。　　

朗润智业分析了太原楼市当前的显著特征：小店区、万柏林区为市场热点区域，晋源区热度下降明显；与去年同期相比，板块、房企、项目市场集中度均有上涨，市场竞争更加激烈。　　

从营销方面来看，选择二季度入市的项目去化表现较好，多个小长假对项目成交有一定加持；在当前营销疲软、渠道当道的环境下仍有房企在不断探索具有特色的营销活动，虽然作用有限，但长期来看对于维护项目营销多元化以及为项目和品牌积累隐形客户认可，依然具有深远意义。　　

业界评价　　

短期内　房企难以摆脱以价换量　　

受“三道红线”及房住不炒等政策影响，2020年下半年，部分财务安全被警告的大鳄房企采用了以价换量的营销策略，快速带动了改善性需求项目成交量大幅提升。全行业被动进入价格战的状态，在今年上半年太原楼市中仍表现明显。　　

今年上半年，产品力突出、价格坚挺的高端项目，稳中小胜。代表项目如太原星河湾、首开·华润紫雲府、中铁建花语堂等项目，产品优势凸显，换来了项目老客户的高转化率。　　

相对于高端楼盘，刚需类产品今年继续以价换量，虽然获得不错业绩，但日后在竞品庞大的压力下，想通过调整装修配置、产品结构来涨价并实现可观的销售量，难上加难。在政策不变、集团财务状况未达到理想状态之下，以价换量的营销方式仍得继续。 

来源：山西晚报

编辑：D