省城房贷年龄及期限放宽 银发族改善型置业更便捷

来源：山西晚报

“快80岁也能贷款买房？”“这是给老年人的福利。”“高寿人增多，辛苦一生的老年人也想住得更好些。”……近期，国内多地传出“房贷年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁的信息，网上及媒体的相关评论甚嚣尘上。太原市房贷的“借款人年龄及贷款期限”放宽了吗？如果贷款人突发意外，但是没有还清房贷该怎么办呢？……连日来，山西晚报记者就这些问题进行了走访。

A 政策：年龄及期限放宽到75岁

“我今年68岁，按照当下的房贷年龄期限政策，可以再贷7年到75岁，而以前房贷只能贷到65岁。新政策不仅缓解了我们老两口的购房还贷压力，而且购房选择范围也扩大了。”2月19日，在省城万科都荟售楼处，一位老先生正在咨询贷款购房事宜。老先生是省城小有名气的医生，经济条件优渥，退休后不但开了私人诊所，还定期在公立医院坐诊。目前，老先生一直住在单位职工宿舍，想买套名盘高品质的电梯房是他退休之后的梦想。但苦于贷款年龄及期限的限制，老先生的改善置业计划一直拖着。他告诉山西晚报记者，此前他们家买过两套新房，主要是给两个儿子准备婚房，眼下孙子也长大了，他和老伴想在晚年住套好房子。

山西晚报记者通过贝壳中介了解到，很多楼盘已经开始执行放宽贷款年龄及贷款期限的政策，多数项目的房贷年龄及贷款期限在70岁，部分优质房企品牌的楼盘可以放宽至75岁。据了解，中海天钻、保利时代、中铁诺德城、金地都会名悦、碧桂园玖玺薹等楼盘都可以做到75岁，极少数楼盘甚至能做到80岁。但在实际操作中，房产经纪人、个贷经理还是建议老年置业顾客一次性付款。银行个贷部门对60岁以上老年贷款客户审核严格、条件限制多，对银行流水证明查验细致，同时，要求老年客户申请房贷时尽可能高比例付首付。同时，房产经纪人和个贷经理认为，如果老年客户贷款年限太短，尽量不要办理贷款，这样月供会特别高，对流水要求也高，高额的月供对老年人来说经济压力过大。以碧桂园玖玺薹一户两居总价85万的房子为例，如果客户年龄已达70岁，首房贷款30万，贷款时间为5年，每月要还款5511元，他所提供的流水需要每月1万1千多元。

文湃苑、东山雅苑、山钢铭著、中正品格等楼盘最多能贷到70岁。中正品格的中介经纪人介绍，该楼盘最近交易中年龄最大的购房者未到60岁。如果70岁想贷款买房，可以通过子女“接力贷”购房。所谓“接力贷”，是指为延长贷款期限或增强还款能力，借款人与亲属(父母、子女)中的任意一人，作为共同借款人向银行申请贷款购买住房。贷款人年龄及贷款期限可以做到70岁的东山雅苑，在实际操作中要求70岁的客户付全款。售楼人员称，70岁的老人贷款，经济压力过大，同时客户家庭和健康存在变数，于情于理70岁以上的老人买房还是全款更好。

中海天钻的置业顾问介绍，该楼盘所合作的中信银行可以做到80岁，不过需要客户过硬的偿还能力。房贷年龄及贷款期限总和为80岁，如果是70岁的购房者，他可以贷10年。该项目年龄偏大的客群中，五六十岁的客户比例占大头，新政对这部分客户更有利。

“新政意味着五六十岁的中老年购房者月供减少，他们每月经济负担轻松了不少，由此售楼处的销售客群也相应扩大。”中铁诺德城的销售经理赵沛说，该楼盘从今年1月中旬开始执行房贷年龄及贷款期限放宽至75岁政策。借款人的流水需要满足房贷的两倍多。借款人如果资质不够可将子女作为共借人，而房本可以写到借款人一人名下。以前主力购房人群在23-45岁，现在贷款年龄及年限放宽之后，楼盘的客户范围加大，成交量必然会增长。年龄大的客户一般倾向于精致两居、三居户型，对园林品质、物业服务、电梯及助老设施更为在意。

通过走访，山西晚报记者了解到，建设银行、农业银行、工商银行的贷款条件是年龄及贷款年限不得超过70周岁。“能申请到年龄及期限至75岁的客户，多是购买了和我们银行有深度合作的楼盘，房贷散户还是不得超过70岁。”银行一工作人员说道。他称，老年房贷客户的具体申批流程是先看客户购买的楼盘是哪个，客户再拿申请材料进行面签。材料需要本人的收入证明、银行流水、征信报告、身份证、户口本以及结婚证。相对而言，股份制银行对房贷年龄及期限的跨度比较大，华夏银行不得超过65岁，中信银行不得超过80岁，民生银行、交通银行等基本是贷款人年龄及贷款年限不得超过70岁。

B 市场：老年人改善需求权重加大

2021年太原市第七次全国人口普查公报显示，省城60岁以上老年人已达 85.45 万，占总人口的16.11%，65岁以上人口56.4万人，占10.6%。人口老龄化已是趋势，但同时，全民的寿命在增长，老年人生活质量及健康品质比以往有了显著提升，老年人的社会价值、经济贡献及收入水平正在明显增长，“人生七十古来稀”的观念早已过时。如今，老年人对居住品质的提升需求不断增长，他们的消费能力也不可小觑。

位于省城迎泽区双一社区某单位的职工宿舍就是老龄化小区的代表，该小区有4栋楼，每栋6层，共48户人家。住户平均年龄超过了65岁。为了居住方便，2022年小区居民自费加装了电梯。“我们小区年纪最大的94岁，60多岁绝对是年轻人，你看这就是‘小张’。”小区一位老人指着一位头发花白的邻居向山西晚报记者介绍。“小张”是小区的热心人，加装电梯、物业社区协调、邻里秩序沟通都是他在张罗。“小张”称，现在五六十岁都算不得老年人，相当一部分已退休的老年人还在从事科研、教学、商务、医疗、设计、文案等工作，经济条件尚可，他们对居住条件的要求也不像老一辈那样“凑合”就成。但因为房贷年龄及贷款期限的限制，老年人想贷款换房的想法无法落地。如果贷款年龄及年限延长10年，更多的“小张”“小王”“小李”愿意购买园林别致、服务周到的品牌楼盘的房屋居住。

据山西晚报记者了解，在2022年8月，北京就拟试点老年人贷款买房。条件为购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。国家卫健委数据显示，我国居民人均预期寿命已由2020年的77.93岁，提高到2021年的78.2岁。在省城楼市中，“高品质”豪宅项目的客群为45岁以上的“老钱”客户，原来的房贷年龄及贷款期限无法满足覆盖到日益增多的“老年”客户，这个市场非常值得拓展。眼下，基于市场竞争充分，很多银行已经跃跃欲试，想要抢占这一领域以便收获更多的贷款收益。“估计陆续会有更多的银行加入，去开拓中老年人房贷业务，毕竟这个市场太庞大了，谁先把握住这个群体，谁就有市场主导权。”业内人士说道。

朗润数据显示，2020年省城购买商品房的年龄集中在18-40岁之间，因限购影响，隔代甚至隔两代购房成市场主力客群，而“中老年人”实则是市场中稳定的隐形付款人。2021年客群年龄大多在45岁以上。“山西省流动人口2016年平均年龄为37.54岁，15-19岁青少年流动人口占比逐渐下降，这与当年生育率下降，出生人口降低有直接关系。此外，在流动人口中，老年人比例增加，说明山西省流入人口年龄结构也出现了老龄化趋向，购房人的年龄结构正在悄然发生变化。”业内人士说道。

C 释疑：房贷没还完发生意外咋办

对于放宽房贷年龄及年限这一政策，不少市民提出疑问：如果购房人出现意外去世，钱没还清咋办？

山西锋镝律师事务所成律师介绍，贷款的房子有担保人，那么在借款人去世后，可以先就借款人的遗产进行清偿，或者由继承人继续还贷。当没有遗产可以清偿或者无继承人偿还时，银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接依约要求担保人承担担保义务。房子若没有担保人，则只能就借款人的遗产进行清偿，或找借款人的继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行会将房产进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷。继承人选择继承遗产，同时也继承了债务，要继续还贷。《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。

“家里一位亲戚突发意外死亡，但是房贷还有将近15万元没有还

清。亲戚的孩子先将15万元还清后，才将房屋名字进行了变更。既然要继承遗产，肯定要负责这笔财产的负债。如果已去世的借款人其继承遗产的子女不是独生子女，需要依法看遗嘱再定债务债权人。”在银行工作的秦女士说：“我们对贷款申请人的资质审核比较严格，同时还要求指定其子女作为共同还款人，贷款人和共同还款人都必须具备还款能力。一旦贷款人丧失还款能力，其子女就要承担相应的还款义务。一般来说，非常优质的客户才能获批。”

事实上，对于购房者房贷申请门槛的降低，在其他国家已有先例。在2016年，英国贷款政策作出修改，有一定还款能力的60岁老人将可以申请长达25年的贷款，为年长购房者提供了更加有利的按揭购房条件。随着延迟退休提上议事日程，以及国民人均寿命随社会经济发展而不断提高，人们的房贷还款能力也同步在增加，银行延长按揭贷款周期，也是顺应了这一趋势。

此外，晚婚、晚育现象日趋普遍，社会流动化加速，越来越多的人可能要到30岁以后乃至更晚才会购房立业，“房贷年龄及贷款期限放宽至80岁”能为这一群体降低按揭门槛。

老年人真的会有很大的购房需求吗？“在我看来，老年群体的改善型购房需求不断在增加。这一政策除了能减轻有购房需求的老年人的月供负担，还能为不少有购房需求的年轻人腾挪出购房资格以及更优惠的购房成本。”资深房产营销人士侯先生说道。对银行来讲，银行需要适度对老年房贷客房让渡、放宽风控方面的要求，过于局限的放贷条件有可能导致老年客户的生活质量下降。此外，在消费方面，房子虽然会对消费和投资有拉动作用，但同时也会挤占其他方面的消费，“该政策短期对房地产拉动很明显，加快推动房地产业平稳复苏。但同时，商业银行信贷风险审查最看重还款的资金来源，对于大多数人而言，65岁之后的收入会下降。用放低风险标准来刺激贷款业务提升及买房需求，对商业银行而言可能会带来按揭贷款资产质量隐忧。”