2022年土拍市场分化,本地民营房企初露锋芒

来源：界面新闻

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记者 |王婷婷

2022年的全国土拍市场出现了一些新变化。

受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，去年有近四成百强房企全年投资暂停，而不少过去在激烈土地争夺中毫无机会的本土“草根房企”，纷纷登场并有所斩获。

长期以来，国内土拍市场属于大型品牌房企的主阵地，鲜有中小房企能拿到入场券。但去年地产行业下行压力持续，房企销售去化艰难叠加金融收紧，不少房企相继陷入流动性危机，拿地积极性普遍较低。

民营房企阵营里，除深耕江浙的本土房企滨江集团和全国性布局的龙湖集团外，头部民营房企基本在土拍市场销声匿迹。此间民企虽集体隐身，仍有不少区域民营房企表现突出，在行业调整期伺机出动，积极补仓。

该现象在长三角地区表现更甚。比如去年佳运置业在上海三夺宅地，宝华、同进置业等也在上海各有落子，伟星置业则在合肥击败保利、龙湖、信达、金茂等一众大牌开发商拿得地块，南京佳祺建设、南京明月建设等在南京也有所斩获。

同策研究院资深分析师肖云祥向界面新闻表示，本土“草根房企”因为多年身居一隅，对本土市场更为了解，公共关系、品牌影响力、客户需求和成本控制等方面更有优势，拿地底气也更足。

本土“草根房企”初露锋芒

在全国土地市场风向标的上海，以佳运置业、宝华集团、中建大椿等本土民企逐渐崭露头角。

去年12月9日上海开启第四轮土拍，上海佳运置业击败一众实力房企如招商蛇口、国贸、建发、华发、象屿地产等的围攻，以溢价9.5%将宝山顾村地块收入囊中，至此在上海斩获第3幅地块，共计投资40.3亿元。

在国央环伺之中，宝华集团亦突出重围，先是在2022年7月摘得普陀桃浦科技智慧城板块1幅商住地块，9月又获取该板块1幅纯宅地，且两度皆为独立获取，共出资67.77亿元。

作为上海本土房企，宝华重金拿地的背后是公司面临土储不足，不得不在土地市场回归冷静之际积极补仓。据其官网信息，截至目前，该公司共有在建楼盘4个，其中宝华·家天下位于浙江绍兴市上虞，宝华·海贝沙滩位于浙江舟山桃花岛，上海则仅有七宝项目及二轮供地中摘得的桃浦项目。

在去年上海土拍中，还出现了一些此前出现频率较低的区域中小房企，比如亚伦地产、中建大椿、宸嘉发展以及同进置业等。

以总部位于上海、成立不足两年的宸嘉发展为例，在今年上海首批集中供地中，宸嘉发展联合体以底价63.7亿元竞得了单价最高的普陀长风社区地块。

苏州、杭州、南京以及合肥也不乏类似景况，区域中小型房企成功站上土地大戏台。

在苏州，除品牌民企积极参与拿地之外，苏州本土中小房企参与度也开始活跃。如在第四轮土拍中，苏州嘉盛联合天鸿伟业和斜港置业联合竞得吴中区地块和高新区地块，成为为数不多的本地民企竞拍代表。

安徽本土房企伟星置业也在过去一年开启了逆势拓储之路。去年10月18日，伟星置业在与保利、龙湖、信达、金茂等一众大牌开发商的竞夺中胜出，以15%溢价率以及满分竞品质的条件摘下合肥肥西区一宗宅地。

查询发现，伟星不仅在合肥连续2年拿得13宗地，拿地金额高达113亿元，并在2022年强势进驻南京市场，先后以21.2亿元、23.8亿元的总价摘得软件谷G43和大校场G65地块。同时，在2022年年初首进宁波，伟星置业以总价21.76亿元、溢价率14.77%摘得宁波鄞州区地块。

当多数民营房企还在艰难度日，母公司伟星集团靠纽扣起家，背靠伟星股份和伟星新材两大上市公司的伟星置业，却在热点城市“跑马圈地”，走进全国房企拿地排行榜，以152亿元的拿地金额位居2022年房企拿地排行榜第18位。

在南京的第三批次土拍中，南京佳祺建设集团和南京明月建设集团也成为斩获地块的本土中小微民企，分别作价1.14亿元和5.45亿元。

肖云祥认为，较之部分大型国央企或是全国性的民企相比，本土民企资金实力并不占优势，但从开发模式来看，不同于大型房企的多项目多区域的鱼骨式开发模式，本土中小型民营企业以采取少项目的滚动式开发模式为主，也意味着这些企业的资金使用更集中。

另外，本土草根房企负债压力一般不会太高，量力而行的投资对其资产负债率产生的负面效应不高。以佳运置业为例，该公司几年拿一次地，长期保持着较慢的开发节奏，现拥有总资产48亿元，净资产36亿元，资产负债率25%。

长三角市场的“民企之光”

长三角市场的重要性及市场活力在此凸显。

克尔瑞数据显示，2022年百强房企的投资金额82%集中于一、二线重点城市，并形成以“重点城市+长三角”为主的投资分布格局，房企在长三角区域的拿地宗数高达246宗。

当市场分化加剧，长三角城市反而凭借需求稳、位置佳等优势，受到一众房企青睐，揽金能力突出。从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国，根据中指研究院统计，2022年长三角TOP10企业拿地金额2483亿元，居四大城市群之首。

并且，长三角城市稳坐“房企投资力度最大”区域，连续两年房企在长三角地区的投资占比均超过40%。

分城市来看，土地成交金额TOP20的城市中，长三角经济圈占据近半席位。其中，杭州、上海稳居全国前二，土地出让金均超过2000亿元以上水平。

其中，民企在长三角城市的拿地活跃度一直很高。比如滨江集团，2022年拿地金额为403亿元，位居长三角企业拿地金额榜首。全年斩获的41宗地块，其中就杭州占据了38宗。

在2022年杭州第一批次土拍中，滨江集团以总价184.35亿元拿得11宗地，成为首批土拍最大赢家。到6月的第二批土拍，滨江与合作伙伴再斥资224.51亿元斩获12宗地块，成为此轮土拍收获最大的房企。

在第三轮土拍中，超过50%的地块由杭州本土民企收入囊中。除滨江集团外，绿城也以总价80.9亿元夺得两宗地。此外，本土中小民企表现也较积极，坤和、中豪、圣奥、杰立等均有拿地。

不只是滨江集团将杭州作为公司发展的重点区域。中指研究院数据显示，杭州2022年1-3批次的民企拿地金额占比分别为39%、67%和34%，到年末的第四批次则达到92%。

去年下半年，苏州的土地市场的本土中小房企参与度也逐渐活跃。

10月31日，苏州第四批次集中供地收官。18宗地产生24家不同的企业，既有苏高新、创元、恒泰、建屋等苏州市级或区属国资企业，也有朗诗、路劲、龙湖、上海中鹰等7家民营企业参与竞拍并获得地块，民企参与地块宗数占出让土地总数的40%。

肖云祥表示，整体来看，即便是在市场低迷的情况下，得益于城市居民收入、产业发展、人口导入等因素，以长三角为代表的核心城市仍然能持续受到关注。

“这与长三角城市的集中供地调整有关，在市场下行期选择推出大量优质地块，使得市场信心有所回归，民企拿地积极性提高。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻。

不过，在卢文曦看来，区域民营“草根房企”大举拿地更多的是特殊时期的偶然事件，不具备必然性，整体趋势仍然会以头部房企拿地为主。新的一年，随着更多龙头企业获得银行授信，势必会反映到拿地动作里。

肖云祥持同样的观点。“2023年会有本土中小房企继续参与到土拍中，但随着市场和融资面的回暖，大房企资金优势会更明显，本土小房企与大型房企共同角逐的场景会变少。”