政策工具不断完善 多方合力推动“保交楼”

来源：排名前列财经日报

备受关注的“保交楼”工作正步入实质推动期。

9月23日晚间，建设银行公告称，拟出资设立住房租赁基金，募集规模为300亿元。从具体投向和运营方式来看，该基金将通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

自7月28日中央政治局会议首提“保交楼”以来，各地相关政策和举措不断，金融机构作为重要资金提供方也以多种形式参与其中。就在9月23日，银保监会相关部门负责人表示，国家开发银行于22日向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。

银保监会相关部门负责人表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放,千方百计推动“保交楼、稳民生”。

作为当下“稳民生”的重要内容，从中央到地方均在力促“保交楼”，切实维护购房者权益。而中央层面的政策性银行专项借款，是目前该工作的重要抓手。

以保租房推动“保交楼”

9月23日晚间，建设银行公告称，拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为300亿元，其中，建行认缴299.99亿元，资金来源为自有资金，建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴0.01亿元。该基金期限暂定为10年，到期评估是否存续。

建行表示，该基金将通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

多位业内人士认为，该基金会优先选择已建未售的项目。某头部房企人士分析称，尽管已售待交付的项目是目前较为紧急的问题，但其中涉及太多小业主，难度较大。可操作性较强且比较有效率、较优的选择是，建到一半出现了资金问题，没法后续推进到能预售的标准，但相差不远的项目。

据上述房企人士透露，每个开发商尤其规模较大的，都会有处于不同建设阶段、状态的项目。“如果项目前期建设没有达到预售标准，开发商在项目上的投入也是很有限的，其实搁置，或者等到市场好转之后再推进建设，也是可以的。接手这样的‘半拉子’工程，或许也正是这个基金的用武之地。”

值得一提的是，除了推动保交付、促进存量房去化之外，建行出资设立基金意在深入推进住房租赁战略实施，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。

无独有偶，9月初，济南的一家国资平台也表示要出手采购存量商品房，以推动保障性租赁住房供应。

济南城市发展集团（下称“济南城发集团”）日前发文称，按照济南市委市政府安排部署，8月31日，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市六区范围内收购存量房源用于租赁储备住房。排名前列财经从济南城发集团方面了解到，此番拟收购的商品房共计3000套。

该集团表示，此番通过收购的商品房作为租赁储备用房，该公司为济南市提供坚实的住房保障，充分发挥租赁市场的民生作用，保障“来济南有房住，留济南有住房”的租赁市场。

无论是住房租赁基金的成立，还是济南国资平台出手购房，背后都是各地在“十四五”期间巨大的保租房筹建需求。

今年8月中旬，住建部对外披露，在整个“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。另据中信证券预估，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房若在800万～900万套之间，对应的开发投资将在1.7万亿～1.9万亿元左右。

从各地已公布建设计划的城市来看，相关保障性租赁住房的来源主要包括存量房改造和新建两种。有业内人士向记者表示，此前关于保租房来源，较多的是通过专门地块供应，由城投、区属国企获取并建设；另外则是通过项目配建。

尽管上述投资房企存量住房作为保租房的形式，此前较少出现，但这确是一种有效的保租房筹集方式。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向排名前列财经表示，一方面，通过采购存量商品房，可以快速形成保租房供给，加快解决新市民、青年人的住房困难问题；而且通过采购阶段的多项目比选，能够在一定程度上保障保租房项目的品质。另一方面，通过采购商品房筹集保租房，有利于去化楼市库存，缓解部分房企的经营压力，为加快楼市企稳提供支撑。

“这种模式在当前这种房地产市场情况下出现，可以算作是政策‘应出尽出’之下扩大政策工具的做法了。”有房地产业内人士认为，“目前来看，国资出手大批量采购的方式，对项目去化有所助益，后期如果能再降低一些项目筛选条件，对‘保交楼’也有益处。”

多方合力推动“保交楼”

今年8月，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等有关部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。市场消息显示，这笔专项借款初期规模达到2000亿元。

据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

中指研究院认为，监管部门政策性银行专项借款的落位，将促使各地加快政策落地速度，保障项目复工复产，及时交付。

在地方层面，根据中指研究院监测数据，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。

比如，郑州市出台了房地产纾困基金设立运作方案，该基金规模暂定为100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，明确了纾困项目的四种开发模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。

在武汉，中国建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目并改建为公租房。南宁市成立平稳房地产基金，首期规模30亿元。

除了纾困基金层面的运作，多地通过行政化手段、一楼一策推动“保交楼”。

9月19日，绍兴市人民政府新闻办公室官微发文称，该市成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查，针对重点项目制定风险化解“一楼一策”，通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设立项目资金安全账户等措施，全力落实“保交楼、稳民生”任务。

多方合力之下，房地产竣工数据出现反弹，行业暖风隐现。国家统计局较新数据显示，8月份房屋竣工面积为4833万平方米，单月同比-2.5%，单月环比+42.5%，竣工指标单月有较为明显的好转，单月同比降幅也较6月的-36.0%大幅收窄。

在整治烂尾楼力度较大的河南，也传出较为积极的进展。17日河南省政府新闻办举行新闻发布会，该省住房和城乡建设厅副厅长王艺表示，今年以来河南推动694个停工烂尾项目复工建设，目前已实现50个停工烂尾项目竣工交付。

王艺表示，去年下半年以来，由于宏观经济形势变化、行业周期性调整、结构性矛盾和疫情冲击等因素叠加，房地产市场出现阶段性困难，保交楼、稳民生任务凸显。对此，河南成立了省问题楼盘处置化解工作领导小组，强力推动相关工作。

光大证券表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，包括指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放。开发性、政策性金融机构已通过不同方式来维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

（排名前列财经记者亓宁、杜川对本文亦有贡献）