中指研究院:一线城市楼市量价仍有支撑

来源：中国经营网

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

“短期价格可能继续下跌，但跌幅或将收窄，全年整体趋稳。”2月10日，中指研究院西南分院在成都举办2023中国房地产市场趋势报告会，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜在会上分析指出，乐观情形下，宏观经济持续修复，居民收入预期好转，叠加低基数效应，2023年新房销售规模或将出现小幅增长。

《中国经营报》记者在报告会上了解到，2023年1月重点100城新建商品住宅成交面积仍处低位，环比降幅超三成，同比下降仍超两成，降幅较上月有所扩大，绝对规模为2015年以来同期最低水平。主要受1月春节假期影响，大量返乡人群外流，市场活跃度下降较为明显。

春节后市场活跃度回升

黄瑜在会上指出，2023年1月前两周，重点50城商品住宅总成交面积同比降幅较之前明显收窄，第三、四周受春节假期影响，重点城市成交面积同比降幅再度扩大。春节后，重点城市市场情绪有所修复，市场活跃度回升，部分城市新房项目到访量增加，但购房观望情绪仍较重。

从结构上看，2022年二线城市销售面积整体降幅最大，导致占全国的比重有所回落，2023年核心一二线城市政策存在优化空间，市场销售占比有望提升，对房价产生结构性带动。同时，2022年成交的优质地块将在2023年逐渐入市，或对房价产生进一步结构性带动。

从更高的维度来看，我国经济进入中低速增长区间，人口总量已见顶，2017年以来城镇人口增量逐年下降，中长期住房需求支撑度减弱。报告预测称，多项政策利好提振市场信心，短期市场有望逐渐企稳，但行业预期尚未根本扭转，市场恢复尚需时间。

房价跌幅收窄

数据显示，截至2023年1月底，50个代表城市商品住宅可售面积稳定在高位，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为19.2个月，较2021年末延长5.3个月。

分梯队来看，到2023年1月底，按近6个月月均销售面积计算，一线城市出清周期14.5个月，较2021年末延长4.2个月；二线代表城市出清周期19.1个月，较2021年末延长5.6个月；三四线代表城市出清周期22.2个月，较2021年末延长5.0个月。

虽然房屋去化周期拉长，但已经有积极的征兆出现。今年1月新房及二手房价格跌幅均收窄，房价筑底企稳迹象渐显。其中，百城新建住宅均价16174元/平方米，环比下跌0.02%，跌幅较2022年12月收窄0.06个百分点；二手房方面，部分城市业主预期回升，1月百城二手住宅均价15858元/平方米，环比下跌0.11%，跌幅较2022年12月收窄0.11个百分点。

市场依然表现出了明显的城市层级特征。一线城市市场量价仍有支撑，二线城市整体量增价稳，部分城市面临房价上涨压力，三四线城市量价或继续下行。

2023年，一线城市政策存在一定优化预期，商品住宅成交面积有望稳中有增，价格有望保持平稳运行。其中，北京、上海、深圳的政策以微调为主，新房市场成交或整体稳定。广州2022年新房市场调整态势最为明显，成交规模为2015年以来最低水平，2023年政策存在较大优化空间，有望带动市场逐渐好转。各城市价格保持平稳运行态势，2022年成交的优质地块亦将对房价产生结构性带动。