在太原,怎么评估一个房子当下的市场价格

就拿我家小区做个例子吧！

我家住在漪汾街北美枫情小区，十年前，特别是这条街最靓的仔。

现在不行了，旁边的吾悦、海尔、左岸……都在吊打我们小区。

但是我们小区可没那么容易认怂。

我们小区的房价却吊打周边的所有楼盘。

我们小区有挂一万四一平的，有挂一万一平的，也有挂八千多一平的。

但无论挂多少钱，这两年几乎没有成交的。

虽然少有成交的，但房东大爷们却很少有主动大降价的。

那么我们小区多少钱一平才符合当下的标准呢？

首先我们这个小区要比周边较新的小区价格低才符合市场，目前我了解到周边较低挂牌价的就是比我们小区位置更靠近汾河，装标更高的滨河府了。滨河府二三期好像还没盖起来，但是他一期已建成交付，而且仍然有空房在卖。一套超豪华装标的房子，有中介表示1万一平就能交钱拿钥匙。

照此来看，我们小区特别要低于一万才会有人愿意买是吧。

其次，我们小区是二手房，会产生过户费。每平米减去五百不过分吧。

再下来就是装修了，我们小区的房子大多都是十年前的装修，没有一套新装房，与滨河府超豪华装修相比，每平米减去一千五的装标不过分吧。

照这样看，我们小区不低于八千一平，应该没有人愿意购买。

再说说物业，我们小区物业说实话不咋地，都是老住户了，楼道里放菜叶子、放鞋的住户比比皆是，物业也不管。与周边新小区相比，没法比。

就看这物业水平，房价每平米再降五百不过分吧。

照这样看，我们小区不低于7千五百一平，应该没有人愿意购买吧。

再算上房屋折旧等因素。

我评估我们小区价格也就六千多一平。

你觉得我的算法有毛病么？