太原市房地产经纪服务有了“硬杠杠”

发布虚假房源信息，吸引买家；优质房源“低入高出”，赚取差价；捆绑各种增值服务，胡乱收费……倚仗其在二手房交易过程中至关重要的作用，部分房地产经纪机构肆意妄为，市场乱象丛生。为了进一步加强省城房地产经纪行业管理，日前，太原市房产管理局发布了《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知》（简称《通知》），在从业主体、服务平台、从业人员、管理体系、行业自律等多方面做出了新规定，规范房地产经纪机构从业行为，保障消费者合法权益。此次出台的最新《通知》有何亮点？山西晚报记者采访了相关主管部门，进行了权威解读。

A　中介分级管理　严选靠谱品牌

不良经 纪人、黑中介在房产交易过程中“吃差价”“赚黑钱”的行为屡禁不止，经纪人在网络上“唱衰”太原二手房市场的小视频不绝于耳，影响行业的止跌回稳、楼市信心，太原市加强房地产经纪行业管理、优化营商环境势在必行。

早在去年5月，太原市房产管理局就印发了《太原市房产管理局关于加强房地产经纪机构备案管理的通知》，明确要求凡在太原行政区域内从事房地产居间服务、商品房销售代理服务的房地产经纪机构（含提供房地产居间服务的互联网平台），应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产主管部门备案，而此次发布的《通知》，再次强调“备案”的重要性，并对其中的一些细则进行了优化。

山西晚报记者注意到，随着新政策出台和管理系统的逐步完善，房地产经纪机构备案已经可以线上办理，通过更便捷的办理方式鼓励房地产经纪机构主动、及时办理备案登记。“针对太原的市场环境特点，新政策在经纪机构备案方面的一大亮点是‘差异化管理’。”太原市房产交易服务中心房产市场科负责人刘捷表示，根据《太原市房地产经纪机构信用信息管理办法实施细则》，房地产经纪机构实行信用评分评级制度，信用等级分为A级、B级、C级、D级、E级五个等级，备案成功后，经纪机构的基础分为100分，此后严格执行《细则》中的加分、减分标准进行动态计分，实时显示。“比如连续获评价A级的房地产经纪机构，采取适度放宽年检时限、降低定期检查频率等，而对于群众投诉多、信用差的经纪服务机构，定期检查的频次也会提升。”刘捷介绍，通过“差异化管理”，促使经纪服务机构向更高的等级努力，提升业务能力、优化服务水平、拔高从业人员的专业素养。

此外，《通知》中还明确提出，要加强从业主体执业资格管理。房地产开发企业、房地产经纪机构、涉房地产互联网信息平台和APP客户端等房地产市场参与主体，在开展房地产经纪相关业务时，应选择已备案的房地产经纪机构和已取得信息公示卡的经纪从业人员。从源头上管控涉房风险，保障当事各方的合法权益，为买卖双方“把关靠谱中介”提供了有力的支持。

B　官方监管 筛除虚假房源

业主买房选好“靠谱”的中介，下一步就该选择房源了。近年来，曾经风光无限的互联网房产平台频频陷入争议，虚假房源泛滥更是让购房人苦不堪言。“与新房有批准预售、定价审批等监管政策不同，省城二手房市场此前缺乏监管，虚假房源屡见不鲜。”资深房地产中介人士王先生介绍，未经核验的房源流入市场，会存在交易的风险，而房源的真实性一般都是由经纪人自己核验，缺乏统一的标准，而随着《通知》落地，房地产经纪机构不能随意发布未经核实的房源信息。

“按照‘谁发布，该负责’的原则，房地产经纪机构发布房源前，要经过产权人书面同意。”刘捷介绍，房地产经纪机构对外发布的房源信息，需要通过太原市房地产交易综合管理系统进行房源核验，取得房源核验码，未经核验的房源信息不得擅自对外发布。“房源核验码就好像房源的‘身份证’，所有涉及房地产信息的互联网平台、APP客户端等，都不得发布未经审核的房源。”山西晚报记者了解到，此次《通知》是由四部门联合发布，除了房管局、市场监督管理局、城乡管理局之外，还有中共太原市委网络安全和信息化委员会办公室（简称“网信办”）。根据《通知》内容，网信办负责督促网站平台履行信息内容主体责任，对捏造、散布房地产虚假不实信息的互联网平台、自媒体等加强监管和依法处置。据了解，虽然《通知》下发不久，但相关工作已经取得了一定的成效，例如当下流行的短视频平台，很多人会发布看房、选房的相关内容，目前已经查处了多起违规事件，“未经审核的房源”相关视频被删除，严重违规的账号甚至封号处理。受此影响，已有多名太原本土短视频发布者前往相关部门主动审核需发布视频的房源。

除了对互联网平台发布房源严格监管，中介机构发布房源也有明确要求，即使是已经备案的从业人员，只有专职房地产经纪人或房地产经纪人协理才具备通过太原市房产管理局交易综合管理子系统发布房源的权限。

那么，房东想自主发布房源该怎么办？山西晚报记者了解到，如果出售自有房屋，可以通过太原市房产管理局的微信公众号，在子菜单中进入“房产在线”，按照提示上传相关房源信息后，即可在交易综合管理子系统核验所发布的房源，并生成房源核验码。“两个系统是互通的，这是为老百姓发布个人房源信息留下的专属通道，只要信息真实、无误，系统会自动审核赋予房源核验码。”刘捷介绍，通过审核的房源，如果想委托给房地产经纪机构，房东直接向其提供房源核验码即可，无需再由经纪公司二次发布。

C 打破交易信息垄断　保障买卖两方利益

严格管理房源发布，不仅方便对二手房市场进行数据统计，也能避免房产经纪机构垄断优质房源信息。业内人士介绍，各个房产中介平台，房源信息并不完全相同，所有房源都通过交易综合管理子系统核验后，意味着该平台拥有太原市最全的二手房市场信息。此外，优质房源也不再是某个交易平台的专属资源，任何一家经纪机构都可以从平台上看到。

“很多二手房中介，会把一些优质房源作为‘独家’‘稀缺’资料，但对于买房人来说，只在一家中介机构挂牌，显然不利于房屋销售。”王先生介绍，挂牌几个月的房子，长时间卖不出去，还不允许业主让其他公司介入，这显然是不合理的。

此外，对于一些特别优质的房源，部分不良中介还会采取一些不当手段，致使买卖双方的利益受损，相关业内人士向山西晚报记者讲述了真实案例。遇到优质房源时，不良中介为了独占信息，在前期虚构买家，甚至表示自己购买，并与房东签订合同，付给房东远高于市场行情的定金，并带着房东前往公证，要求房子全权委托给该中介独家出售。但此后，房源会长时间挂牌，一直难以进行下一步。“时间久了之后，由于收取了高额定金，房东很难违约，中介就会要求房东降价卖给自己，并表示自己跟银行有关系，在买房子的时候需要多贷款，一般会比房子的真实售价多20—30万元，中介给出的解释是多出来的钱把房子装修一下，由于这个贷款是买方背负的，房东通常就同意了。其实在此期间，他已经找到了出价更高的买家。”业内人士介绍，贷款的其实是第三方买家，比如第三方买家贷款100万元支付房款，但中介会跟房东说，房子的价格是80万元，这100万元是因为他找了“熟人”从银行多贷的，房东收到100万元打款后，需要取出20万元给中介。“买家多付钱，卖家少得钱，差价都进了黑中介自己的口袋。”业内人士说道。

“低价收进、高价卖出，是一种典型的违反《房地产经纪管理办法》的行为。”刘捷表示，此前也接到过类似的举报，由于公积金贷款时银行有相关规定，房款只能打给房东名下账户，并不能由中介人员代收，因此中介会想方设法拿到房东的银行卡，在收到钱的第一时间取出差价。在这个过程中，一名房东的子女发现了问题，卖了70多万元的房子，手机短信提醒收到的打款超过了90万元，因此第一时间修改了账户密码，并向相关部门进行了举报，发现买房的另有其人。房产主管部门已将相关的处理信息在网上公示。

D 规范行业收费 降低业主买房成本

《通知》的另一大亮点，是规范房地产经纪服务收费。不仅要求房地产经纪机构要明码标价，还鼓励其按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，为老百姓在二手房交易时节约成本。

山西晚报记者注意到，《通知》中明确规定，房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。其中，基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理存量房交易资金监管、不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务。每项延伸服务应当单独提供、单独收费，并接受行业主管部门的监督。“在购房合同中，明确房地产中机构收取佣金，就是基本服务的费用。”业内人士介绍，此前一些不良中介巧立名目，收取所谓的测绘费、核档费、合同费等，其实上述内容都是由主管部门免费提供的，可以收取的费用通常是延伸服务中的代办费，例如代办银行贷款、公积金贷款等。

“房地产经纪机构提供经纪服务要明码标价。”刘捷介绍，《通知》明确要求，在经营门店、涉房地产互联网信息平台和APP客户端等场所或渠道，要公示服务项目、服务内容和收费标准，除收取合理佣金外，不得混合标价和捆绑收费。“混合标价是指同样的服务，但收费标准不同；捆绑收费是指将延伸服务绑定在基础服务上一起收费。”业内人士表示，明码标价可以规范房地产经纪服务行为，防止乱收费和价格欺诈。山西晚报记者了解到，目前省城二手房交易市场多由买方承担各种费用，这对普通民众来说是一笔不小的负担，《通知》对此也提出了新要求，房地产经纪机构要合理制定住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，还要引导交易双方共同承担经纪服务费用。

此外，要求具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。涉及房地产互联网信息平台和APP客户端不得强制要求加入平台（客户端）的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。“房地产中介平台纷繁复杂，不少知名品牌旗下都用子品牌、加盟店等，一些较大的经纪机构往往收费更高，小门店为了快速成交，会提供更大的服务费折扣，但有时会被上游的房地产经纪机构阻止。”业内人士介绍，此举有利于小品牌以低佣金促成交易，增加其在市场的话语权，提升二手房市场活跃度。

E 强化资金监管 保障交易安全

前几年，房企挪用购房资金、导致项目资金断链的现象让部分购房者房钱两空，购房资金的安全引起了全社会的广泛关注。“二手房交易市场同样存在类似的风险。”业内人士介绍，省城二手房交易时，使用官方账户监管交易资金的比例并不高，多数人选择由经纪机构的账户代为监管，甚至有人出于对经纪人的信任，让其作为第三方监管资金，存在一定的安全隐患。

为了消除二手房交易时的资金风险，《通知》明确房地产经纪机构在为交易双方提供经纪服务过程中，除交易当事人明确提出要求放弃资金监管的，购房款应纳入房产管理部门资金监管账户。房地产经纪机构及其从业人员不得代收代管交易资金。未来，房地产经纪服务佣金也将逐步纳入资金监管范围。

除了上述内容，《通知》还提出了很多其他有益老百姓的新要求。在规范信息公示方面，房地产经纪机构应在经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明、服务项目、业务流程、合同范本、公开承诺书等，相关内容要通过“三栏一提示”公示，包括证件公示栏、文本公示栏、房源展示栏和信息提示。消费者在选择经纪机构时可以将其当做参考，遇到不进行公示的经纪机构，可以向相关主管部门举报。在规范签订交易合同方面，要求房地产经纪机构签订合同时使用合同示范文本，并使用该机构账号通过太原市房地产交易综合管理系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案，其中，房屋买卖合同中应明确定金是否可退，由交易当事人签字确认，房地产经纪机构不得代收定金。在个人信息保护方面，房地产经纪机构及其从业人员要签署《客户个人信息保护承诺书》，并将相关内容纳入企业信用档案。

“《通知》的发布，有助于规范房地产经纪服务机构的行为，保护消费者的合法权益，增强市场的透明度和公正性。”业内人士介绍，《通知》发布之后备受业内关注。一直以来，房地产经纪机构从业人员素质参差不齐，很多人从未经过专业培训，导致专业知识和服务水平普遍较低，不仅影响服务质量，还容易引发消费者投诉和纠纷，解决上述问题急需规范、全面的政策支持。

山西晚报记者了解到，接下来，省城的房地产估价师与房地产经纪人学会将健全行规行约，完善房地产经纪服务标准、职业道德准则、争议处理规则，推行行业质量检查，积极开展行业诚信服务承诺活动、政策宣讲及业务培训活动。与此同时，各主管部门也将加大违法违规行为整治力度，建立健全房地产经纪市场长效监管机制，促进省城房地产市场平稳健康发展。

山西晚报记者　柴旭晖