2022年房地产金融:大小政策超千条,三支箭齐发5万亿元资金在路上

来源：第一财经日报

作者：亓宁 责编：徐燕燕

5年期以上LPR还有极大的下行空间。

2022年已经接近尾声，回顾年内房地产行业的起伏波动，金融政策的调整、金融机构的纾困举措与之关系紧密。

从LPR三连降到数百个省市（县）因城施策逾千条，从监管定调“保交楼”到“三支箭”齐发，政策的着力点从稳需求拓展到保项目、助房企。期间银行未能避免不良率攀升，但开发贷、并购贷、按揭贷的投放还在集中度要求下择优进行；信托、AMC在自身艰难转型中积极纾困，带动出险企业优质项目复工复产；银行间债券市场携手中债信用增进公司，为民企融资保驾护航。

据中指研究院不完全统计，自11月“金融16条”发布实施以来，已有120多家房企获得银行授信，60多家银行参与其中，合计授信额度接近5万亿元；8家房企意向增信发债规模超千亿元，30余家房企宣布配股或定向增发计划。

展望2023年，房企信用收缩结束或许只是周期重启的开始，能否恢复元气关键仍在需求端。今年前11个月，反映购房需求的居民中长期贷款同比少增约3万亿元。国泰君安地产分析师谢皓宇团队指出，要步入由居民需求而非房企主导的新发展模式，对需求端的刺激还要加码而且势在必行，5年期以上LPR还有极大的下行空间。

5年期以上LPR三连降，因城施策调整超千条

经历了2018年出台的资管新规（前融受限）、2020年的“三道红线”（信贷受限），2021年下半年的预售资金监管收紧进一步开启了房地产信用收缩，部分暴雷现象冲击了需求端信心。

进入2022年，提振居民购房信心成为关键，放宽房贷的“价”和“量”是金融调控的主要方向，房贷利率、放款周期、首付比例、贷款额度、限购/限贷政策均在不断优化。

作为房贷利率之锚，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别在今年1月、5月和8月三次调整，累计下调35个基点，从去年12月的4.65%一路降至4.3%。加上央行5月和9月先后两次调整首套住房个人商业贷款利率下限，不少地方首套房贷款利率已经进入“3时代”，创下历史新低。

在中央多次政策引导下，尤其在两次中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”（4月）、“因城施策用足用好政策工具箱”（7月）之后，各地因城施策空间逐渐打开。其中在4月的中央政治局会议上，纠偏地方过紧的预售资金监管政策成为重中之重。

据中指研究院统计，截止12月26日，全国共有超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条，其中包括优化限贷（173城240条）、调整公积金（235城416条）、调整预售资金监管（115城132条）等。

另有贝壳研究院统计数据显示，截至12月18日，其监测范围内已有19城首套房贷主流利率降至4%以下，其中包括6个二线城市，13个三四线城市，与二套房贷利率差距逐渐拉大；年内超7成城市实现“认贷不认房”，贝壳研究院监测范围内有82个城市首套房商贷最低首付比例只有2成。

值得注意的是，年内房地产（金融）新政主要针对的是新增首套住房。好消息是，对于既有购房者，如果其房贷利率是锚定LPR定价且重定价日为每年1月1日，那很快其还贷压力也将有所缓解。

以北京地区首套房为例，重定价后首套房商贷利率为4.85%（5年期以上LPR+55个基点），300万、30年期等额本息商贷月供为15830.75元，相比当前利率为5.2%（2021年12月5年期以上LPR4.65%+55个基点）时月供16473.33元，每月可节省约643元，一年可少还约7711元。

三支箭齐发银行5万亿资金保交楼，民企融资实质改善

进入今年下半年，不少“烂尾”（停工）楼盘出现“断供潮”，即业主通过集体“停贷”（拒还贷款）以倒逼房企复工，从而实现尽快交房。

7月28日，“保交楼”被首次写入中央政治局会议文件，并与“稳民生”并列，随后住建局、财政部、央行等多部委联推2000亿元政策性银行专项借款资金，11月央行宣布将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款支持保交楼工作。

地方也紧锣密鼓推进保交楼落实到项目，方式包括设立地方专项纾困基金（郑州、南宁、湖北等）、派遣工作组或建立一对一“挂联帮扶”、进一步优化预售资金监管等。

项目的运转离不开资金的支持，在债务暴雷潮和评级下调负向循环背景下，房企海外融资渠道失灵，境内融资支持政策不断，包括1月明确并购贷不再计入“三道红线”，2月保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，8月中债信用增进公司开始第一轮增信支持房企发债，9月监管指示银行新增6000亿房地产融资，10月监管允许少量涉房企业A股融资等。但境内融资迟迟未得到实质改善，据克而瑞地产研究中心统计，今年1～11月100家典型房企融资总量仅为7189亿元，同比减少了43%。

11月是房企融资改善的重要分水岭，支持政策从“救项目”向“救项目与救企业并重”转向，惠及主体从国企为主实质性拓展到民营企业。央行、银保监会出台“金融16条”，交易商协会延期并扩容“第二支箭”，三部委发文指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金，房企股权再融资时隔12年重启。

信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发，初期效果立竿见影。据中指研究院不完全统计，自“金融16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信，公布数据的银行有60余家，授信总额度超过4.8万亿元，其中万科、绿城、美的置业获得授信银行超过10家，单家企业获授信额度最高超过4000亿元；11月以来，8家民营/混合所有制房企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿；股权融资信号发出后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

但不少机构分析，接下来资金的落地情况和拿钱方式仍是关键。民生证券地产分析师谭逸鸣指出，当前供给端政策的落地仍存在一定结构性和节奏性问题，结合中央经济工作会议以及中央财办就房地产供给端相关政策的表述，未来存量政策的具体落地、增量政策的出台都值得期待。

银行抗压放贷，信托、AMC纾困保交楼

对金融机构而言，2022年是风险叠加、不良率继续承压的一年，也是纾困任务最重的一年。以六家国有大行为例，今年上半年房地产对公和个人住房贷款余额、不良率均有上升，同时按揭业务还面临一定的提前还贷压力。

但从展业方向来看，各行今年对房企开发贷、并购贷、按揭贷仍是择优投放，保交楼、促并购、支持个人合理住房需求、优先支持保障性租赁住房项目是主要方向。截至今年上半年末，6家国有大行在房地产领域的对公贷款总额约为3.72万亿元，较去年年末的3.51万亿元略增2082亿元；个人住房贷款从26.48万亿元增加至26.92万亿元，净增约4480亿元。

自去年四季度以来，监管多次发声鼓励AMC积极参与房地产行业风险化解，全国性AMC和地方AMC均积极响应，包括发债、签约、参与地方纾困基金等。11月以来，中国信达、中国华融、中国东方资产相继披露在房地产风险化解、“保交楼”方面的进展和成果，三者累计带动复工复产的项目规模已经超过1500亿元，纾困模式包括“AMC+地方政府/国有房企成立合作平台”、“AMC接管+委托代建”等。

另外值得注意的是，信托产品的“角色”在“金融16条”中被首次提及，针对存量信托贷款展期、增量资管产品支持房地产合理融资需求均作出明确要求。从信托自身情况来看，在资管新规和“两压一降”背景下，截至今年三季度末，资金信托投向地产领域的规模已经降至1.28万亿元，占比降至8.53%，较2019年三季度末的峰值2.78万亿元（占比15.01%）缩水1.5万亿。

中央和地方政策支持，金融机构积极落地，但有序防范化解金融风险的要求并未松懈。随着疫情影响逐渐深化，居民消费投资理念在今年更加趋于保守，提前还贷现象增多，更有居民试图寻找更低成本的贷款置换房贷，贷款中介“趁虚而入”，经营贷、消费贷违规进入楼市又有“卷土重来”之势。

在此背景下，各地银保监局罚单密集，个人消费贷、经营贷违规流入房地产等案由频繁出现，其中既涉及大行、股份行的地方分支机构，也有城商行、农商行。就在12月20日，银保监会消费者权益保护局发布风险提示，提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

波动的数据能否趋稳？2023新模式重心仍是需求端

反映房地产市场活力最直接的是销售数据，据克而瑞地产研究中心数据，截至11月末，百强房企累计实现销售操盘金额57847.2亿元，相比去年同期减少了42.6%。其中，有35家房企累计业绩同比降幅大于50%。

在此背景下，年内信贷数据尤其居民中长期贷款也跟着低位波动，甚至出现了有记录以来的首次负增长，这项数据反映的恰是房企销售的另一端——居民的购房意愿。据湘财证券统计，今年前11个月，居民中长期贷款同比少增超过3万亿元。

虽然“停贷”风波中多家银行公告规模较小、影响有限，不少银行年中业绩会上也明确提前还贷影响不大，但从多重数据来看，年内居民购房信心整体偏悲观，这与地产环境有关，也与疫情影响有关，包括居民收入预期转弱、理财收益下滑等。

联合资信在近期报告中指出，后续看，对于居民部门而言，在收入和预期有效改善之前，短期内居民消费和购房需求或将继续偏弱。

展望2023年，地产需求端的刺激政策仍被寄予厚望。谢皓宇团队认为，从房企资产负债率来看，当前行业去金融化的阶段尚未完成，但随着行业洗牌，2023年拿地市场会好于2022年，市场的主要矛盾也会转移到需求端，后者的核心政策仍然是利率。

谢皓宇进一步指出，未来房地产行业将由房企主导的地产金融旧模式转向居民需求主导的新模式，供给端维稳但偏紧、需求端偏松的政策组合将是常态。具体到2023年，对地产需求端的刺激还要加码而且势在必行，5年期以上LPR还有极大的下行空间。这一观点与多数机构的主流判断一致。

克而瑞地产研究中心也预测指出，未来随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，最终房企供给侧改革将划上“休止符”。预计2023年中央政策定调将继续托底，首要在于全面落实保交楼，地方则重在加码政策力度促需求。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者表示，在“房住不炒”基调下，预计2023年供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，其中核心一二线城市特别是核心二线城市优化空间较大。克而瑞地产研究中心则预测，弱二线及三四线城市或将互相效仿全面取消“四限”，以便支持刚性和改善性需求。

对于政策的效果预期，谢皓宇分析，2022年正处房地产行业的供给侧改革阶段，在房企信用收缩背景下，需求侧政策效果难免大打折扣。展望2023年，当供给侧不再是主要矛盾，需求侧的政策将显得更为重要。