收房问题无需事事死磕 保留证据走法律途径更靠谱

搜狐焦点太原站 2022-09-21 10:06:02
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又到交房季,有些方法建议值得借鉴

来源:山西晚报

金九银十,省城楼市进入集中交房期。与历年秋冬交房期相比,今年最后四个月即将交房的部分项目恰是三年前首批“以价换量”的楼盘。而因房价走跌,降标降配引发的交房客诉事件去冬至今层出不穷,加重了行业回暖向好的压力。

山西晚报记者采访整理楼盘交房客诉典型事件发现,房企未严格履行售房承诺是引发客诉的诱因,但极个别业主过度维权,不但误导了其他业主的理性认识和判断,也让“维权”显得不那么纯粹、合理,甚至引发业内及公众的质疑。

针对有可能出现的“新一轮”维权,业主该用怎样的方式解决收房问题或伸张合理诉求?就典型交房客诉事件,山西晚报记者采访了省城房地产业内人士及资深房产律师,一些可行的方法和建议值得收房业主借鉴。

1 收房不如意 不能简单认定虚假宣传

案例:

2018年年末,省城北中环某名盘交房,但小区业主集体拒绝收房。

“购房时,根据沙盘及区位图显示,小区东侧紧挨着一条马路,马路之外是平坦的绿化带,整齐美观,视觉非常好。但交房时,这条马路不翼而飞,规划马路位置上实则是黄土坡野地。”一位张姓东户居民告诉记者,他当时购房时,置业顾问并没有明说这条马路和绿化带不存在,更没有明确表态东户紧挨着黄土坡。但交房时,原本期待的开阔景观效果全无,居家不能轻易开窗,尘土过大,而且南卧的采光也受到了影响。

业主们认定为房企售房时忽悠了广大业主,属于严重的隐瞒事实、虚假宣传。随即展开了不收房、不合作的态度,要求房企进行赔偿及退房。

在与房企沟通时,房企客诉及法务部门却称,所谓的道路和美化非小区内部规划。沙盘和区域图上的马路和绿化带是房企对小区之外的概念性标示,构不成虚假宣传。房企不对非规划范围内的相关展示负责。

无奈之余,部分受影响严重的业主将房企告上了法庭。

专家解读:

资深楼盘营销代理陈先生介绍,按照业内惯例,售楼处展示的沙盘、区位图均会刻意放大对项目销售有利的区域价值要素,尤其会示意性地标识城市主干道、地铁、省市政府机关、建筑及商业地标、学校、医院、公园等城市知名场所、生活必需配套等大致位置,这些配套通常不按地图标准比例尺标注,并且不会明示在交房合同承诺中,与交房承诺没有必然联系,特别容易引起交房争议。为避免客诉,房企目前会在区位图或沙盘显著位置上标注“仅供业主参考 非交房实景”等购房提示。

作为该案件中为业主辩护的山西源晋律师事务所律师王欢告诉记者,接到业主的辩护申请后,律师团队就房企是否为虚假宣传四处收集证据,展开调查。律师发现,所有业主尤其是受干扰严重的东户业主购房合同中并未明示小区交房标准“以沙盘展示为准”,同时,也未明确东侧的“黄土坡”是否在小区规划面积内,给业主带来购房误导。而且业主在收房时已在交房承诺通知书上签了字,即代表业主认可交房实情,这些条件都对业主胜诉不利。

但经过细密调查,律师找到房企售房时承诺项目交房时黄土坡将被铲平的证据,在黄土坡未被铲平之前,项目尚未达到交房标准。依据此证据,律师在法庭上申诉意见被法官采纳,即房企承诺收房时间从黄土坡铲平后算起,没铲平黄土坡之前,不算交房达标,并按合同条款赔偿了业主延期收房的经济损失。

2 房子质量存质疑 留存铁证沟通更有效

案例:

2020年夏季,省城城东某流量盘交房,并预收了物业费、暖气费、水电费。

但业主入住后,一个接一个的问题接踵而来。每逢大雨,住在顶层业主发现家中墙壁屋顶有渗水现象,要求物业整改,而物业仅仅是把水渍的地方抹层墙漆,家中墙面像狗皮膏药一样,丑陋至极;进入冬季后,小区迟迟未供暖,业主多次致电供热公司,才了解到,小区的供暖设施未完全接驳,不能供暖;小区正处于交房期,各种工程队、家装公司、游商小贩出入小区畅通无阻,安保系统形同虚设;部分公共区域的绿化、设施损坏,长时间不见物业安排维修……

在该小区业主群里,业主提起的不满多达20余条。众多业主频繁地在业主群里质问、训斥物业人员,多数业主在少数业主的影响下,要求物业公司减免物业费、房企退房。不少业主称房企违规交房,业主应该团结一致,将房企和物业告上法庭。

专家解读:

已从事物业服务管理工作20余年的资深物业人景宏先生告诉记者,业主收房及新入住时是对房屋质量最敏感的时期,一方面开发商追求企业利润、资金周转及赶工期,鲜有房企在数百套、上千套房集中交房期,做到户户没问题;同时,漏水、墙面裂纹、公共区域绿化不佳、配套未完工等林林总总的问题,是常见问题,可以通过维修、逐步完善解决。当然,这也与房企自身运营实力、企业理念有着紧密关系,同样的问题,不同的楼盘解决的效果和效率存在巨大差异。但在众多矛盾集中期,房企和物业对各类问题处理有轻重缓急的安排:业主家中的靠前,公共区域的靠后;危险且影响生活秩序的问题靠前,景观及个体高品质要求类的靠后。

新建楼盘的物业公司可能是老牌子,而在交房之时的物业服务团队多为刚组建,一方面是业务协作不够成熟,另一方面又要处理层出不穷的客诉,在反应速度和服务品质上不会令所有业主都满意。随着业主们陆续装修入住,物业团队磨合到位,一些问题会慢慢变好,比如公共区域的维修、安保制度的严密等。

王欢律师介绍,房企交房时会提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书对建筑主体、门窗、地板、墙面、防水、上下水等工程的保修及保修期均提供了具体的承诺,开发商不得拒绝维修。业主收房拿到两书后,应该一一对照验房,发现问题及时反馈,保修期是从交付当日起开始计算。只有房屋质量问题严重影响正常居住使用,即对人身财产安全造成重大影响、严重干扰正常生活,不可修复等情况,购房人才可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

业主就质量问题想起诉房企,首先应保留房屋质量存在问题的确切证据,同时需要委托相关机构出具质量不合格的报告。若想通过司法途径解决,不能有“我不要你觉得我要我觉得”感性态度,保留充分且真实的证据胜算更大。

在夏天收房,而冬天才发现不能供暖情况,实则是房屋未达到交房条件,业主可以依照购房合同约定以房企延期交房来伸张自己的权利,赔偿延期交房的损失。目前,省城多数楼盘会在购房合同中明确注明交付条件,供水、供暖、供电、无线网络入户等基础配套均包括在内,交房合格的第一条即是得满足业主正常居住生活。

如果业主在交付通知书上签了字,在入住后发现不符合交付条件,需要业主提供证据,来证明此房屋不符合交付标准。同时,不影响正常居住使用的质量问题,房企或物业长时间不来修复,业主留存好客诉沟通证据,可以找第三方修复,修复所产生的费用由业主和开发商共同承担。

另外,公共区域是否符合交房要求或符合房企承诺,依据同样是合同细则或合同附件。比如,部分业主认为楼道刮大白不够高大上,应该贴瓷砖,如合同附件里有楼道贴瓷砖的交付承诺,房企就该贴瓷砖。如果没有相应约定,业主即使走法律途径也难胜诉。但房企在售房期,展示的视频、图片、样板示范区里,楼道贴了瓷砖,交房却没有贴,业主就有依据要求房企赔偿损失。

3 先缴费后领钥匙开发商存在“霸王”行为

案例:

购房、签合同,该交的钱都交了,结果房子要交房拿钥匙的时候,开发商却要求买房人必须先把一年内的物业费、暖气费、水电费都预交了,否则不给钥匙。而业主一旦交费,拿钥匙前须在交房承诺书上签字,房企即认为业主认可房子符合交房标准。从收房之日起产生的所有物业、采暖费均由业主承担,并变相免了业主验房的环节。这样的收房规则在省城楼市及全国各地已运行了许多年。

省城市民李先生三年前在晋中市榆次区购买了一套房子,因为三年前的疫情影响,房企延期交付了3个月。而同样因为疫情影响,李先生接到收房通知后无法第一时间去异地验房收房,延期了2个月收房。今年开春,李先生赶到项目上收房时,房企和物业要求李先生将去冬的采暖费交了,预交一年期物业费的起始期从收房通知书上注明的2021年12月集中交房期算起,而非李先生今年3月实际收房期。

“同样受疫情影响,房企想延期交房,寄一纸通知给业主即可;而我也是受到疫情影响,晋太两地防疫检查严格,不敢轻易去外地,房企却要按他们认定的交房日期来收物业费,还要收采暖费。这样双标,非常让人生气。”李先生告诉记者,买房合同签订之后,买房人已经按合同规定付了钱,开发商就应该按约定履行交房义务,应该让业主验房后,再交费拿钥匙,而不是合同外另设交房条件。

李先生称这个不合理的规则,多数业主一直没有办法应对。

专家解读:

资深物业人景宏分析认为,从物业的角度考虑,李先生虽未收房,但小区物业已经提供了服务,买房人享受了服务,当然应该交费。同时,李先生延期收房的两个月中,并非一直无法收房,同样存在延期违约收房的责任,产生的物业费应该由李先生承担。

多位业内人士介绍,在收房问题上,房企确实存在“霸王行为”。目前,省城少数品牌房企在集中交房期到来之前,会安排业主分批参观项目,对房屋和小区进行预验房,同时交房期不再局限于具体日期,而是某个时段,业主超过时段过久,且收到提示后还不收房,才算违约延期收房,这是行业的进步。

山西晚报记者在采访中了解到,2021年,浙江省曾发生过一件类似案件,即业主要求房企直接交付钥匙,并支付因业主不交物业费房企不交钥匙而带来的逾期交房违约金,业主诉求被一审驳回后,最终浙江省高院改判开发商支付业主延期交房违约金8000元。有评论称,这件案件的判决结果有示范意义,交房和物业服务本属于两件事,不能以交房为条件要求业主必须预交物业费。

王欢律师称,房企在交房前要求业主预付物业费、采暖费等费用,前提得保证物业服务和供暖等服务到位。否则,属于违约。同时,业主可以提出先验房,验房合格后再拿钥匙,验房、拿钥匙并不等同于房屋符合交房要求。多数交房客诉问题,是可以通过房企客诉等渠道解决,无需事事都剑拔弩张,走非理性渠道维权。

4 铿锵之音:交房客诉 通过法律途径更靠谱

今年8月,合肥市18家房企联名向当地政府“上书”维权,称不合理客诉、房闹事件已严重干扰了行业运营的市场秩序,希望政府能审慎处理。

无独有偶,江苏省住建厅今年7月发布的《关于治理购房者“过度维权”的建议》称,将充分发挥司法裁判引导示范作用,抑制有违诚信原则的业主恶意毁约行为,对采取违法维权手段的,依法追究相应法律责任。由此不难看出,“逢交房必维权”甚至过度维权现象在全国各地普遍存在。

山西晚报记者走访时发现,以往业主收房发现问题首先会向房企、物业反馈,但迟迟得不到回应解决后,负面情绪不断被房企傲慢态度刺激后拉满。为了息事宁人,折腾劲越大的业主往往得实惠越多,在“谁哭谁有奶”的结果性引导下,非理性维权越来越多。而全社会对业主维权的态度,也从多年前单一的同情、支持加入了质疑、反感甚至厌恶等更多复杂情绪。抽丝剥茧之后,事实上,许多交房客诉事件完全可以通过合理的方式,假以时日解决。

山西源晋律师事务所的王欢律师称,走法律途径对于多数业主来说付出成本多,还可能达不到自己的维权预期。这也是业主不愿走法律诉讼途径,房企更希望业主走法律诉讼途径的原因。

比如诉讼周期过长,一审周期为六个月,一审判决如双方不服,有15天的上诉期;二审为三个月,二审为终审,双方对结果仍不服,只能申请再审。按照此流程,业主维权走法律途径,需要长达一年甚至更久的时间。还有经济成本问题,诉讼费用由败诉方承担,但需要由原告预付。多数业主缺乏常识,所能提供的有效维权司法证据不足,业主的诉讼可能会败诉,这样一来业主不但维权不胜,还要搭进去诉讼费。相比而言,房企在证据提供、法律依据上有专业律师顾问团队,比业主更有胜算。

即使业主在收房中充满艰辛,但从维护社会秩序、家庭未来发展、个人品德口碑等长远角度考虑,业主维权通过正当法律程序来解决问题更有效、更占理。事实证明,过度维权效率最低,成功率最小,容易给自身和家庭成员长远发展带来诸多负面影响。

另外,业主在走法律途径维权时不要无限申诉权利,按照公平合理的原则,法庭上仅支持原告的直接损失赔偿诉求。由直接损失带来的次生损失、连带损失,需要业主提供可靠扎实的证据。比如,业主买的房子是刚需房,因为房子延期收房产生的租房费用,赔偿标准需参照所购小区同区域、同类户型、同层次小区的租房市场均价。如果业主延期收房过度期住在豪宅或高档酒店里,所产生的高额居住生活费用,法庭不会支持房企全部承担。

还有,业主收房时需要签字的文件,即双方或多方认可的文件,一定要一式多份,自己要保留一份。否则可以拒签。

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