2021年太原楼市年中考产品篇:高端盘老带新 商住楼一蹶不振

别墅用地被禁后，省城大平层豪宅楼盘渐渐替代别墅，成为省城及全省少量高端客户青睐的产品。在2021年楼市起伏中，省城高端项目的销售也受到影响，但坚持做品质，未随波逐流降面积、降标准、降配套的少数老牌豪宅项目，瞅准业主“择邻而居”的购房需求，在价稳中求业绩。　　

而投资性、商业性更强的公寓、写字楼产品，今年上半年的日子非常不好过——　　

豪宅项目稳中求业绩　　

2021年，是星河湾走进太原的第12个年头。从1号园至5号园，太原星河湾已售出5200余套房子。在售的6号园及待开发的7号园销售完毕后，这个曾创下全国单盘销售冠军、开盘销售冠军的神盘将清盘。　　

在全城各项目以价换量的今年上半年，市场上相当一部分楼盘选择以价换量，甚至降标减配。但星河湾步调没有乱，星河湾坚信无论业主买房出于怎样的动机，房子终究要回归居住属性，品质越高的房子，居住价值才能升值。　　

据太原星河湾的营销负责人介绍，太原星河湾已连续多年年销售额达20亿元。在高端置业者人群里有极高的影响力。从购房动机来看，太原星河湾虽为期房销售，但小区的实景园林、地段日臻成熟的状况，多数新建高档期房项目无法超越，“所见所得”的项目实情，对客户极有吸引力。　　

另外，星河湾老业主的二次购房率、老带新率远远高过其它高端项目，圈层交流的需求是老业主二次购房、老带新的主要原因。从客调结果来看，许多纯新业主在星河湾购房，不单是为了解决居住需求，也是为了认识更多顶极人群，为自己的生活、工作寻找机会和可能。在这种情形之下，太原星河湾保证建筑工程品质，在户型、装修、功能上有所升级，就会在精准客群范围之内赢得客户。　　

位于龙潭湖边的万达·龙樾府，客群构成与星河湾有相似之处。今年5月底，龙樾府6、7号楼样板间开放，山西晚报记者在现场了解到，太原万达广场近几年住宅项目发售，首先要对老业主宣讲，邀请老业主参观样板间。每期新品中超过三成为老带新，或老业主再购。“老业主子女的成长、交际圈在成熟，只要产品质量可靠，转化率非常高。”　　

有老业主托底，省城的老牌豪宅项目业绩较稳。　　

公寓超低价陷入被动　　

曾几何时，省城楼市公寓产品奇缺，单户面积小、总额低、可分割可组合、易住易商的公寓炙手可热，神秘买家整栋、整层、整单元打包买走的神话不绝于耳。　　

但这种情形在今年发生了逆转，全城部分住宅价格下降，公寓产权短、养房成本费高、不能落户上学、首付高等弊端显现出来。　　

山西晚报记者查询了各房产信息网站发现，太原市场公寓项目有十余个，价格低于同区域或同小区的住宅，且销售期长：融恩·星光荟主推39-66平方米户型，规划户数1640户，持销一年，均价在6500元/平方米；太原红星天铂主推铂寓35-73平方米户型，规划户数1684户，起价不足7000元/平方米，持销近三年，历时较长；鸿赫·时代天际虽然售价稳定在12500元/平方米，但是其工程进度极其缓慢……　　

近几年，太原的公寓市场不温不火，但去年开始去化减缓，目前已推未售库存量持续上涨，去化周期已经延长至23.5个月。这一数据说明，太原的公寓市场表现疲软。　　

一位品牌房企负责人介绍，公寓为商业地产产品，需要开发商有强大的运营招商能力，同时要在品牌塑造、产品运营、培养氛围上投入巨资。但是，省城在售的公寓类产品，多数房企均把其当作住宅卖，卖完拉倒。至于物业服务怎么搞，怎样实现租客拎包入住的公寓功能，并无多少投入和靠谱信息输出。另外，全城公寓大多为loft、平层小公寓为主，同质化现象严重。同时，近两年太原租金回报率很低，小公寓月租金仅千余元，租金涨幅低让不少购房者望而却步。公寓销售缓慢，形成供销倒挂。　　

上述业内人士透露，2020年部分公寓产品价格跳水，从上万元跌到五六千元，不但严重影响了购房者的投资收益预期，也打击了房企开发公寓的信心，这种负面效应甚至影响到晋中市榆次区。　　

写字楼销售出租均遇冷　　

公寓产品陷入被动，太原的写字楼市场同样不容乐观。　　

山西晚报记者获悉，从2014年开始，太原写字楼供应市场便开始呈下降趋势，市场价格倒挂，企业一直致力于促进去化。从去年至今，太原基本无新增供应，成交面积仅为住宅成交体量1%，成交均价一路走低。从布局看，太原写字楼集中在城南，长风商务区、晋阳街商圈及汾河两岸。　　

省城市场是无写字楼需求，还是产品与需求不配匹？事实上，物业管理的好坏决定着写字楼投资保值增值的重要因素，同时，房企的资本实力影响着写字楼的运营品质。已运营多年，目前仍广受企业和商户欢迎的山西国贸大厦、阳光国际商务中心、金广大厦等写字楼就是较好的说明。上述项目物管服务标准严谨，服务安全、细致、周到，目前省城新建写字楼如雨后春笋，但上述几个老牌写字楼空租率极低。　　

品牌运营能力无保障，可能会带来写字楼交房后配套不完善、物管不成熟、承租率过低等风险。记者了解到，省城的写字楼买家，多为大型金融类、能源类、网络通讯类品牌企业自用自持。所以，投资买家或租客要到现场观察、实地感受项目周边交通便利程度、停车场容量及管理、建筑外立面清洁、大堂品位和布置、电梯质量与配置等条件，购置或租用写字楼即要提升办公效率，更是企业品牌形象的体现。　　

此外，写字楼属于商业地产，需要公众的品牌认知、租客的人气聚集，品牌推广一般的高档写字楼空租率非常高。　　

“因为写字楼商业产品讲流量讲循环，租客要去都去，要不去都不去。”业内人士表示。写字楼是投资型物业，只有租金上涨，物业才会升值。一些运营能力不足，物管服务未成形的写字楼，按毛坯住宅期房去卖，很难打动业主的心。

来源：山西晚报

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