太原地铁房“叫好不叫座”真正的红利时代还未到来

来源：山西晚报

记者 田晓瑛

交通作为一座城市的动脉，串连着城市的发展脉络，牵引着城市未来的发展方向。而城市轨道交通——地铁，对一个城市的重要性更加显而易见。一方面，地铁打通了城市各个区域之间的连接，使整个城市的交通更加便捷；另一方面，地铁实现了城市中各个区域的均衡发展。过去，人们常说：“要想富，先修路”，在新时代的今天，这句话已经进阶成“地铁一响，黄金万两”。

目前，太原市地铁2号线已经开通两年，1号线也在如火如荼地建设中。近期，关于太原地铁建设的好消息频出，先是1号线各站点调整的规划图出炉，紧接着下元站主体结构顺利封顶，将转入后续附属工程施工。民众对于地铁乃至地铁房的关注随之升温。那么，太原目前已有的地铁沿线楼盘价格如何？是否经受住了楼市此轮起伏盘整的影响？未来太原地铁房发展趋势如何？山西晚报记者为您一探究竟——

A 现状：地铁房价格优势未显现

地铁的出现，对于一个城市来说好处自然是数不胜数，尤其是对于地铁沿线楼盘来说，是保值增值的重大利好因素。所以，通常情况下，只要挂上“地铁”的概念，楼盘往往会价涨量升。

以太原地铁2号线为例，从规划之初就顶着“山西第一地铁”的光环，一期工程南起西桥站，北止于尖草坪立交南侧的尖草坪站，线路全长24.86公里，40分钟纵贯全太原南北，已于2020年年底通车。

据山西晚报记者粗略统计，地铁2号线周边共有18个楼盘，途经尖草坪区、杏花岭区、迎泽区、小店区四大城区。2020年，在所有地铁楼盘中，2号线沿线的房源价格居于较高水平。地段优越、签约学校多、物业服务价值高的楼盘售价上探至20000元/平方米。

但随着最近两年楼市下行，如今太原地铁房价格似乎也没有抗住。太原贝壳房产经纪李先生告诉山西晚报记者：“太原地铁房的概念及价值增值环境还不成熟。目前太原地铁只有2号线开通，还未真正形成网状分布，相较于大城市的便捷性还没有显现出来，其实对于大部分太原人的出行习惯影响不大，所以对房价的影响也是微乎其微。在近三年的太原楼市波动中，‘地铁房’价值坚挺的优势并没有凸显。”

据李先生介绍，太原地铁2号线虽已开通两年，但线路修建时周边新房较少，开通后沿线二手房的变量也不大；仍处于建设中的1号线于2019年年底开工，2020年沿线的碧桂园、红星等品牌旗下楼盘毛坯房大多为12500元/平方米，精装房高达14000元/平方米。

如今，沿线碧桂园云顶价格降到了每平方米1万元，万科城市之光、雅居乐江山赋等项目紧邻地铁线，价格同样出现了下降。虽然置业顾问把地铁当作卖点使劲说服购房者，但购房者从已开通的地铁线上，未能体会到地铁房保值增值的价值，并不买账。目前太原地铁的建设、运营现状并没有影响太原市的居住便捷及日常生活。”

B 市场：地铁房走势不够坚挺

从2019年省城楼市进入波动期至今，所谓的地铁房价格最稳的楼盘是哪个呢？据了解，在地铁沿线各楼盘中，位于在建1号线中心街东站的太原禧悦城价格最稳，目前仍为11000元/平方米，其中有一个很重要的因素是其属于太原现代双语学校的学区房。有了学区房这一概念的加持，使其价格更坚挺。

那么，买的最亏的地铁房又是哪个呢？最典型的就是红星天铂。“红星天铂位于南内环街、双塔公园附近，紧邻地铁，地段绝佳。该房售卖时的远期规划配套有商场，并签约太原37中南海中学，预期规划多重优势叠加。在2019年项目销售最顶峰时期，精装房价格高达14000元/平方米，而其旁边的碧桂园云顶才11000元/平方米。二者地段差不多。现在云顶已交房的精装修价格每平方米1万元出头，而红星天铂的精装房还没有交房，毛坯房已交。诸如此类的还有长风街东中环交叉口西南角的万科城市之光，2019年价格最高时为16000元/平方米，现在均价也有明显下降。还有雅居乐江山赋，现在均价仅有八九千元每平方米了。”贝壳房产经纪人介绍。

山西晚报记者在采访中发现，2019、2020年奔着地铁、学区、商圈、大牌或大盘在东中环附近买房的许多业主踩了雷，以精装120平方米三居房为例，总价缩水高达20至50万元。本以为最抗跌的房子却让全家人的财富缩水。业内人士称，地铁房这一概念仅是房产项目增值因素之一，可以“锦上添花，但不能雪中送炭”。楼盘的价值和增值潜力，不能仅看一个方面，品牌的诚信、项目的品质才是保证房子基本居住功能的第一要素。相比地铁房概念，房价的起伏与项目健康运营和品牌价值的关系更为密切。

有众多业主买地铁房跑偏的前车之鉴，现在买还有价值和增值空间吗？资深房产经纪人李先生表示：“从业内判断，省城的房价已经触底。虽然不排除短期内仍有项目‘以价换量’，继续打价格战，但不降价且交房品质靠谱的项目其实为数不多，而且已非常明确。如有地铁因素加持，这些项目仍有很大的增值潜力。”李先生称，太原1号线、3号线全部建成之后，将形成地铁网，地铁房的价值比如今会有质的飞跃。无论是购买新房、二手房，还是租房，交通便捷是房子的重要优势，从长远来看，地铁房仍值得关注。

C 消费者：长期来看优势很明显

交通作为一座城市的动脉，串连着城市的发展脉络，其中地铁对居住人口则有着强大的汇聚能力。往往地铁先开路，商业配套大量引入，迅速带活一个片区。那么，对于已经购买太原地铁房的居民来说，生活有哪些变化呢？是否享受到了地铁带来的便利？

家住太原涧河附近的市民刘先生和妻子贾女士于2019年10月购买了地铁2号线最北端附近的红星天悦的房子，该楼盘原计划今年10月交房，现延迟到明年6月份。虽未实际入住，但家住附近的他们依然感受到了来自太原地铁2号线带来的便利。

刘先生谈到：“我们当时买房是在备婚房，考虑到未婚妻在北京工作，两家人都在北城住，买红星天悦就是为了离得地铁近，将来她回太原通勤方便一些。虽然楼盘推迟了交房，但住在该楼盘附近的我们的确感受到了地铁2号线的便捷。今年，我们刚有了宝宝，产检、产子的医院在城南，开车的话需要一个多小时，去了还难停车，而从大北门坐地铁到龙兴街只需半小时。虽然当年买房的价格有些虚高，但考虑到地铁房的优势，我们愿意为交通便利买单，觉得值得。而目前的楼价走跌是整个行业短期的问题。已开通的2号线，沿线楼盘的稀缺性却是长远的。”

与此同时，老家在清徐县的刘先生还提出了自己的愿景。“因为工作性质，除了要从太原北部涧河一带到龙兴街通勤，有时还经常从清徐县开车到太原龙兴街，要是咱太原地铁线能一直南延到晋源、清徐，甚至榆次、潇河那边。相信会给更多的通勤人带去便利，加大对人才的吸引。”

家住万达龙樾府的张女士也深刻感受到了地铁2号线的便捷。“每逢周末，我会带孩子在万达广场玩耍，发现自从地铁2号线通车，万达广场的人流量也随之上升。此外，出门就有大的换乘点，每周从万达广场坐上地铁送孩子去南部的北美N1上培训课也十分方便。”张女士表示，“我觉得地铁的出现，弥补了家庭汽车和公交车之间的空白，一方面，交通便捷，速度快；另一方面，通勤距离一般比较长，而且费用低廉，兼具家庭汽车和公交车的大多数优点，所以，长期来看，地铁房的优势还是很明显的。”

D 展望：地铁房红利时代虽迟必到

目前，我国已有40多个城市开通了地铁，其中一二线城市居多，三线城市比较少。结合目前数据来看，已经购买太原地铁2号线地铁房的市民的确受其便利，但从整体地铁沿线楼盘售卖情况来看，“地铁房”

似乎并未成为打动业主购房的主要因素，也未成为拉动房价上涨或保值的重要原因。尤其在楼市盘整期，太原地铁房也无明显“抗跌”。省城太原地铁房未来的发展趋势将走向何方？

山西世纪朗润房地产经纪公司董事长薛铮分析认为，太原地铁房的概念还相对薄弱。太原地理特征南北狭长，东西距离较短，已开通的太原地铁2号线，穿越太原南北，距离也不算长。在未建地铁之前，2号线所经之处多为太原成熟核心商业区、政务区、府城旅游区，沿线楼盘还不能统称为地铁房。相比北京、上海、深圳这些大城市，城市面积大，以北京为例，途径回龙观的13号线、前往天通苑的5号线，首发站和终点站距离够远，接驳全城其它地铁线，那么这两条线上的远郊项目就会因为地铁吸引大量刚需，回龙观、天通苑的居民就都是没有条件在市中心买房的刚需。如果太原地铁1号线和3号线建成的话，在一些转换站的商业属性会相对高一些，地铁房的价值会更明显一些。

目前太原地铁没有形成网络效应，更不用提站点密度了。就像在香港，每隔500米就有一个地铁站，完全改变了市民的外出交通习惯。但是在太原这个单一地铁线的情况下，人们的出行习惯没有发生改变，地铁交通没有形成集群效应，地铁房的价值也就没那么明显。

其次，太原城市经济活力、人口吸附力、产业聚集度相比一线城市还有明显差距。流动人口少，新建写字楼的空置率较为明显，也会影响人们对地铁的需求。地铁站里最大客流量多为本地居民、工薪族，地铁这个交通工具的使用需求没有完全释放。当地铁本身的通勤价值没有实现的时候，那么地铁站点附近的房源价值，就不会被挖掘出来。

从整体房价梯度来看，太原市民为地铁房买单的欲望还需时日积累。比如城市中心和郊区的房价相差不大，刚需购房者肯定会选择市中心的房子，这样一来，地铁终端的郊区房价值就会大打折扣，地铁房的价值无从说起。但市中心的房子若比郊区的房子贵得多，这就会形成“内城外溢”的现象，迫使更多的市民到郊区买房，因为交通便捷，楼市需求端就有了对地铁房的需求。

山西晚报记者查阅相关资料发现，太原楼市价格并未形成城区与效区的巨大梯度。例如2014年、2015年，省城楼价普涨，三给片区没有地铁概念的项目售价为9000-10000元/平方米，在建地铁1号线的沿线楼盘且为市中心的项目售价不过一万二三左右。城区与效区楼价没有拉开明显差距，老百姓肯定会选择距离市区更近一点的房子，不在乎地铁价值。同样，在2019年之后，省城楼价普降，依然没有形成城区房与效区房的梯度，地铁未对沿线楼盘价格坚挺起到托底作用。

太原地铁房价值凸显还要很长一段时间。业内人士分析称，再给太原一些成长的时间，未来随着太原地铁网络的形成，内城一些转换站的优势会慢慢显现，预计至2024年，太原楼市较为稳定的梯度也会慢慢出现，购房者将会重新审视地铁房的价值所在，地铁房红利时代虽迟必到。