2023年 太原的你准备买房吗?

来源：山西晚报

记者 田晓瑛

2023年刚开启，不少经济金融学者、地产行业大咖都在预测本年度的房地产市场走向。其中中航基金首席投资官邓海清认为：“2023年的房地产会出现报复性反弹。”此观点引来全网大讨论。眼下，各地出现的房地产企业流动性危机尚无万全解药，社会各界对房地产行业的复苏充满期待。

回看本地，省城去年楼市成交不旺，楼价走跌。2023年，省城楼市是否会在持续利好政策影响下出现回暖趋势？一直观望、不愿出手的置业及改善大军，眼下准备好买房了吗？

A 楼市报复性反弹？中小城市概率不大

在2022年12月召开的中央经济工作会议中，居住、新能源车、养老等消费被多次提及，其中房地产消费列在扩内需之首。加之此前“金融16条”的相关表述以及房地产“第三支箭”的射出，令市场对明年房地产走向格外关注。

中航基金首席投资官邓海清认为：“2023年的房地产会出现报复性反弹。”邓海清分析称：“住房消费类最主要的是刚需、改善型住房需求、养老住房需求。这些是典型的消费特点，消费其实跟居民收入有很大的直接关系。中国的房地产这两年下滑，一方面是作为金融品属性，政府坚持‘房住不炒’的原则没有变。第二个房地产最主要的下滑原因是这两年年轻人购房实力不足。丈母娘买房、生娃买房等这种需求都被延迟了，这也会使得大量的具有消费属性的房地产需求被压抑。”

基于此，他认为，随着2023年被压抑的房地产需求得到恢复，作为消费品的房地产或将出现上涨甚至是报复性反弹。“特别是在年轻人群体里面，包括生娃群体里面，可能是最大的消费支出项。”邓海清表示。但也有业内人士认为：2023年楼市分化仍然会很严重，有人口增量、有经济基础、有资源优势的大中城市，可能会逐渐修复，缓慢回暖，但也回不到2020年以前的水平；其它低能级的城市，大概率会继续遇冷，尤其是很多房子严重过剩的欠发达城市，购房需求锐减、房价阴跌、成交量继续减少，或是市场的主旋律。

2022年上半年，中国城市GDP排名百强城市中，省城太原位于第53位，是山西省唯一上榜城市；在全国各类房地产调研机构的城市排行榜中，省城太原位于弱二线城市，甚至为三线城市。从城市的量级来看，省城业内人士认为太原楼市在2023出现报复性反弹的可能性较低，但行业企稳、信心修复是这座城市楼市趋势的主要方向。

B 去年年末楼价微涨 省城楼市回暖尚需时日

2022年，山西省城六城区新房成交量为近7年来最低。根据山西朗润智业发布的历史数据统计显示，省城商品住宅2022年全年累积成交面积不足400万平方米，相比2021年的634.39万平方米，缩水了四成之多。业内人士称，太原楼市触底的走势会延续至2023年的上半年。

前不久，省城各房产调研平台发布了2022年12月太原新房价格情况。住在龙城12月共监测153个在售楼盘（含清徐、阳曲及晋中榆次）。其数据显示，2022年10月太原六城区新房价格约为11003.6元/平米；2022年11月太原六城区新房价格约10823.61元/平米；2022年12月太原六城区新房价格约11345.75元/平米。从成交面积数据来看，12月整体成交情况略好于11月份，与楼盘年终冲刺阶段，个别项目推出促销活动有关，带动了短期内成交高峰。

安居客房产研究院数据也显示：12月太原新房均价微涨，环比上月上涨0.23%；二手房均价跌幅收窄，环比上月下降0.53%，价格持续下探。新房均价环比微涨，市场回暖动力不足。12月六城区新房均价迎泽区和小店区有所上涨，尖草坪区跌幅最大，环比上月下跌301元/平方米。

安居客太原公司销售经理程强表示：“太原楼市2022年12月迎来了一波短暂的年终冲刺，第50周成交情况回到了正常状态，但12中旬，线下成交受阻，线上营销影响有限。市场成交量较上月有一定回升，但同比往年同期依旧惨淡，年末置业的好时机未能火爆。市场回暖动力不足，购房信心仍需提升。”

朗润智业也在去年12月报数据统计中总结道：2023年，楼市政策坚持稳字当头、稳中求进，要兜牢民生底线；明确“房住不炒”总基调，以“稳”字为恢复经济发展的基准，加大宏观调控力度，持续推进房企纾困工作。省城商品房供应量同环比均下降，成交量价环比微涨，市场略有回暖迹象；但2022年月度成交量出现多次环比腰斩，全年月度平均成交量仅为2021年月度平均成交量的1/2，去年年终11月、12月成交量与2022年6月成交量峰值期相差30万平米，回暖动力不足。

总体来看，2022全年，省城太原六城区商品住宅成交均价基本保持在10800元/平米至12000元/平米之间，低于2018年全年成交均价的12549元/平米、2019年全年成交均价的12364元/平米，整体仍处于低迷状态。

C 百城大调查购房需求占比超4成 太原的你今年准备买房吗？

中指研究院1月8日发布2023年百城居民置业意愿调查结果。调查显示，2022年前三季度受访者购房需求呈现逐步下滑趋势，2022年第三季度购房需求降至谷底，占比约为55%，较二季度下降9个百分点，较一季度下降27个百分点；而四季度购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升8个百分点，但与历史数据相比，整体购房需求仍处于相对低位水平。一线城市购房意愿强烈，二线城市的购房需求有所改善；三四线城市及县城购房需求快降缓升，2022年三季度购房需求较年初分别下降33%、32%，年末购房需求占比下降仍超两成。

调查显示，计划于2023年购房的占比仅占40%，其中购房意愿较2022年更强占比达到50%，他们认为2023年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，或将成为短期置业最佳时期。

那么，太原楼市2023年有购房需求吗？家住迎泽区建设路南内环周边某小区的房女士表示2023年的确有购房需求，她的想改善住房条件。“我的旧房是2016年结婚时买的，不到90平米的二手房，对于当时居住已经足够。而近几年家里多了小宝宝，双方父母常来照顾小孩，房子略显局促。买套新房的打算早已有了，我们也存了一些资金。但是省城楼市价格和交房状况近两年不稳，所以先看看行情再说。”房女士告诉山西晚报记者。

此外，学区房也成为2023年太原部分市民想要购房的原因之一。家住赛马场附近的关女士表示：“我们小区周围并没有很好的小学，从儿子出生我们就一直考虑这个问题。考虑到通勤、生活圈等因素，2023年想要为儿子购置一套后小河小学附近的学区房。”谈及房价问题，关女士表示会关注，但不是主要考虑因素。“2022年房价一直下跌，我们都非常关注，但是学区房价格还是比较‘坚挺’。我们更关注房子本身配套条件和距离孩子上学是否方便这个问题。”

有人想买，也有人开始动摇原来的购房计划。家住临汾市的王晓艳是2017年考入临汾司法系统，并从太原嫁到临汾的，嫁过去已经在临汾拥有了自己的一套房子，她梦想能在太原再买一套房子，方便节假日回太原也能拥有属于自己的一方小天地。但在楼市下行的情况下，她的购房意愿也打了折扣，她告诉山西晚报记者：“虽然很想在太原买房，但这个并不是迫不及待的‘刚需’。房价不知道到底何时会探底，所以我的购房需求还在，眼下仍会观望一段时间。”

从省城主力项目的成交转化率来看，改善性需求的成交走势比刚需产品相对稳定，刚需类项目的成交周期比往年延长了不少，原因是刚需对价格更敏感，淡市之中，观望情绪浓烈，明显的“问得多 买得少”。相对应的是，市场上楼盘数量和供应在减少，积累了两三年的刚性需求需要释放。

D 多重利好冲击刚需房、改善房将成市场成交主力

近期，金融、经济层面的全国楼市利好政策频出，阵势之大，密度之集中，令人叹为观止。2023年刚开始，楼市新政就一个接着一个。

1月5日晚，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，房价连跌3个月的城市，首套房贷利率就能降。据华泰证券研报统计，在70个大中城市中，有38个城市符合条件。其中包括太原、天津、厦门、郑州、武汉、温州等。预计部分城市的首套住房贷款利率将延续此前水平，或有望进一步下调。山西晚报记者走访省城楼市发现，中海地产各项目的首房首贷客户，已开始按3.9%利率申请贷款，其它项目首套贷款利率尚未下调。

除了首房首贷利率外，其它利好政策也在近期显现。根据中国人民银行2022年9月30日《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》精神，太原市住房公积金管理中心于2023年1月1日起，对存量贷款执行新利率。即2022年10月1日以前发放的首套个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）由2.75%调整为2.6%，5年以上由3.25%调整为3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。业内人士称，此次下调首套个人住房公积金贷款利率，不仅有利于更好地配合与住房相关的商业按揭贷款利率的下行趋势，还有利于进一步提升借款和还款便利度，对满足刚性和改善性住房需求有支撑作用。

住建部高层人士近期接受媒体采访时表示：“对于购买第一套住房要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持……对于购买三套以上住房的原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”意思很明显，就是支持刚需，是希望把首套房的首付比例和房贷利率打下来，把房地产市场拉起来。

太原资深房产经纪人李先生谈道：“2023年，购房预期比去年高是必然，但需要有一个逐步上升的过程。正因如此，2023年百城居民置业意愿调查也显示，计划在今年第一季度买房的人并不多，而有40%的购房者计划于第二季度再买房，还有24%的人计划买房时间在第三季度。从购房需求来看，40%的购房者是改善需求，而仅有24%的购房者是刚需。”

2023年太原楼市现状下，如何兼顾改善性住房需求和投资性需求？太原某资产管理有限公司高级研究员文先生表示：“和投资股票思路类似，真正的好品质房源是可以经历‘大浪淘沙’的。根据改善型居住需求的不同性质，此类人群可以分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。无论楼市如何跌宕起伏，可以说太原楼市的品质是逐年上升的，购房者对楼盘品质的要求也越来越高。想要改善和投资二者兼顾者，可以重点关注太原交付力强的品质品牌楼盘。品牌确保品质、品质决定价值。”