公积金付首付“双赢”效应:增强购房者支付能力,提升资金使用率

来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 唐韶葵 实习生 黄俊钧 上海报道

近日，多地启动的公积金新政，新政主要落点在提高提取额度、向多孩家庭倾斜、对引进人才加大公积金贷款力度等方面。其中，可提取公积金支付购房首付款政策受到市场各方高度关注。

近两日，郑州、银川相继均明确可提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款，短期来看，各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况因城施策，支持公积金支付首付款的城市或继续扩围。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至2023年5月12日，至少有1省37市在发布的有关政策中提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。

中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，优化公积金政策是各城市支持住房消费、支持刚性和改善性住房需求的重要手段之一。对于符合条件的购房职工允许其提取公积金支付购房首付，有利于减轻购房者前期资金周转压力，有助于住房需求的释放。另外，对于有意愿减少贷款支出的购房者来说，提取公积金亦为购房者提供额外资金，增加了可支付的首付比例。

政策扩围潮涌

观察这一轮已推出的公积金可提取用作购房首付款新政，不难发现，大部分城市政策细节的制定都处于走流程阶段，较为高效。

比如，郑州住房公积金管理中心官网发文指出，郑州市住房保障和房地产管理局与公积金中心联合印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知(试行)》，推出一项便民利民新举措，在市内五区开展提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款业务。提取公积金支付购房首付款业务自2023年5月18日起开始试行。

据安徽省省直住房公积金管理分中心所指，为进一步支持刚性和改善性住房需求，减轻缴存职工家庭购买新建商品住房支付首付款的资金压力，缴存职工购买合肥市新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。通知自2023年5月23日起执行，有效期至2023年12月31日止。

很显然，在政策执行日前，具体的细节政策流程等都将会落地。目前，银川市住房公积金管理中心已明确，公积金缴存职工在购买新建商品住房与房地产企业签订《购房认购协议》和《购房职工提取住房公积金支付首付款承诺书》后，可向公积金中心申请提取住房公积金支付购房首付款，由公积金审核通过后，支付至协议约定的房地产企业的监管账户中，确保购房职工在约定的时间内办理《商品房买卖合同》备案。购房人与开发企业解除合同的，购房职工提取的公积金从房地产收款账户或预售资金监管账户中退回至职工个人公积金账户。

此前，已有不少热点城市支持提取公积金支付购房首付款。比如南京于今年2月初发布《南京市推动经济运行率先整体好转若干政策措施》，提到支持提取公积金支付购房首付款。2月27日，南京披露了相关实施细则，对申请条件、办理流程等作出了详细规定。值得一提的是，福州、厦门是较早启动提取公积金支付购房首期款的热点城市之一。2022年4月，福建省直公积金缴存职工可办理“购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款”；2022年10月份，厦门公积金中心也表示，购买新房可申请提取公积金用于支付购房首付款。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，近期各地出台的公积金可支付购房首付的新政应受到市场重视，它有别于过往单纯的以金融手段为主的政策，而是站在购房者首付的角度出发，具有更现实的意义。

严跃进认为，当前的房地产市场，经历3月份成交冲高之后，有所回落与调整。易居研究院数据显示，此次回落与调整，反映了大众购买力可持续性没有那么好。购房需求经过前一轮的释放后，还是有一些市场压力，而公积金政策从首付款角度提升买房者能力的话，作为示范，后续将会有更多的政策支持市场恢复与健康平稳发展。

提升公积金利用效率

同策研究院研究总监宋红卫认为，各地因城施策，利用政策工具，出台相关政策，与近期二手房成交出现下降趋势有一定关联度。

今年4月份房地产市场降温明显。公开数据显示，4月份，上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%；北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比跌40%。

据诸葛数据研究中心监测数据，4月100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米，环比下降0.15%，较上月扩大0.05个百分点；同比下降0.4%，较上月扩大0.13个百分点。

宋红卫指出，在稳定房地产市场健康发展的政策导向下，通过公积金政策调整，来合理支持刚需和改善群体的支付能力，对于加快房地产市场恢复有一定的影响。部分城市从支持刚需和改善的角度出发，扩大了公积金的合理使用范围，增加了购房者的支付能力。从公积金机构角度来看，公积金的利用效率在下降，通过合理公积金支出，可以提高公积金的使用效率，降低资金闲置的成本。

因此，宋红卫认为，这一轮从市公积金中心到省公积金中心的政策扩围，无论是提升资金利用率抑或便民效率角度来看，都属于双赢的政策。

值得关注的是，扩大公积金使用人群范围，也可以促进使用效率。

比如，郑州此次调整公积金政策，主要基于为支持新市民、青年人等群体使用住房公积金购房安居，进一步改进住房公积金提取机制，充分发挥住房公积金政策效应。

值得关注的是，此前因地方公积金流动性欠缺而一度被喊停的“商转公”政策，目前也有个别城市酌情调整。比如，4月28日，长沙住房公积金管理中心发布《关于进一步优化商转公贷款业务的通知》，新增顺位抵押方式办理商业银行住房贷款转住房公积金贷款，即商转公贷款，职工无需自筹全部资金结清原商业银行住房贷款后再转住房公积金贷款。该措施自2023年5月15日施行，有效期5年。

可见，随着楼市的动态变化，各地政策工具都在相应作出调整。