2021年太原楼市年中考片区篇:城北三给 重返先进面临考验

太原的三给片区位于城北的尖草坪区，包含三给村、摄乐村、营村、芮城村、柴村。近年来，该片区是太原市极具发展活力和潜力的区域，也是地方政府重点打造的新区。　　

目前，该片区周边已规划的配套十分齐全，不仅规划了重点学校（太原市外国语北校区和尖草坪区一中在建成和推进中）、省级人民医院（省人民医院在建），更有7大生态主题公园在陆续建设中。　　

A 城改利好引来高速发展　　

对一个城市来说，多重利好叠加的规划能撬动区域发展的一切可能。4年前的太原市尖草坪三给片区赫赫有名，在如火如荼的城中村改造中，三给片区成为太原楼市热点区域。　　

2018年年中，三给片区城中村改造用地控制性详细规划方案对外公示——北起柴化公路、南至三给街、西起多福南路、东至滨河西路，涉及三给村、摄乐村、营村、芮城村、柴村共5个城中村，总人口近两万人。城改总用地186.68公顷，连片整体开发公开出让用地2.82公顷，连片改造用地54.70公顷。规划区域分为北区和南区，均设置完善的医疗、养老、娱乐、教育设施。按照规划，未来这里将建成集商业、现代服务业、娱乐、办公、居住为一体的稀缺型“公园式城市新区”。　　

规划中给予三给片区的城市定位，是五大城市副中心之一，为疏导主城区人口压力、交通压力而建立的主要承接区域之一。　　

在都市圈时代，中心城市向外纾解功能，带动片区整体提速发展成为时代新趋势。作为承接太原纾解主城人口交通功能的三给片区，脱颖而出，走向高光时刻，成为继晋阳湖之后又一个家喻户晓的明星区域。　　

B 名盘扎堆由繁荣转向沉寂　　

随后，知名房企纷纷入驻，让这一片区名声大噪，辰兴优山美郡、万科太原小镇、万科公园里、富力天禧城等楼盘先后面市，获得丰厚的业绩回报。　　

按照规划，三给片区将有多达5000亩的纯住宅社区，城改用地3.5-4.2的高容积率，三给片区会成为一个高度密集的大型居住社区。与此同时，该片区囊括7个市政公园，与西山旅游资源相接；片区的名校资源、省级医疗资源也在积极落地。　　

这一片区房子质量好，房价却不高，较其他片区有明显的性价比优势，三给片区楼市由此走上先进。不仅是急于改善居住条件的城北老市民，城南刚需业主甚至是阳曲县部分业主，也把买房目的地定在了三给片区。　　

但这番繁荣至2020年戛然而止。曾经售价过万的各楼盘，最开始是通过降装修配套、缩户型、清理尾房，以优惠房源名义调低了价格。在这些优惠出街，收割大批客户之后，对回款有迫切需要的品牌更加直接，远低于市场成交价的毛坯房、团购房、员工房纷纷通过各种渠道流入市场。不足万元、不足9000元、不足8000元的房子，被渠道的中介公司挂在各中介门店。为了拓客，部分楼盘外销团队，甚至在社区里、在大街上扫街找客户，销售压力可见一斑。如今，该片区的楼价上涨乏力，甚至楼盘为了出货楼价降至三四年前的水平。而辰兴优山美郡、万科太原小镇、万科公园里因清盘，未陷入三给楼市的内卷当中。　　

C 渠道捆绑陷入营销困局　　

陷入滞销的楼盘寻找各种快速出货的方式，目前，大部分项目都依靠渠道营销来解围。　　

据不完全统计，太原渠道承销份额已经突破了400亿规模，超过2020年全城新房市场一半，越是陷入价格战的区域，对渠道依赖性越强。　　

鉴于压力的不断增强，三给片区的个别楼盘出现了如下现象：管理层及营销团队频繁调动、更换；树品牌、讲产品的营销活动越来越少；产品理念、营销思路不能一以贯之……在一系列骚操作之下，市场对三给片区楼市的好感降至较低点。输出片区价值的推广文章，很难对片区的销售提升产生质的影响。　　

在片区楼盘纷纷涌入渠道赛道后，各方为了获得高额成交佣金，客户信息被渠道垄断，更有全民经纪人从中介绍抽成。短暂的成交量业绩爆增之后，房企清算利润，却发现盈利空间极小，稍有不慎会赔本。由此，集团更换营销团队或终止渠道合作成为必然。但终止渠道合作之后的销售冷清，又逼迫新的团队继续想方设法与渠道合作。　　

“三给片区楼市的冷清不能全部怪在渠道绑架之上，诸多城市配套未兑现、品牌未坚守做品质、价格体系混乱，也是三给片区楼市艰难的主要原因之一。”一位知情人士称，两年前，三给片区个别楼盘以团购名义售出大批房源，但随后售楼处正式开盘的房子，比团购价还要低，引发业主退房，由此产生的蝴蝶效应，波及到片区其他的楼盘。　　

按照这位先生的说法，三给片区的代表楼盘，不把过去的旧账清理完，整个片区楼市想重返先进还需时日。或者片区内有产品靠谱、品牌运营能力超强的楼盘面市，才能消除人们对三给楼市的质疑。

来源：山西晚报

编辑：D