太原二手房市场回暖 卖房有讲究

来源：山西晚报

春节假期结束开工后，素有市场风向标之称的一线城市楼市情况就备受关注。受最能反映市场真实情况的一线城市二手房市场迅速回暖的影响，省城二手房市场也出现了“回暖”迹象。据太原我爱我家业务中心数据显示，截至目前，2月份二手房交易量较往年增长50%。省城多家房产中介公司相关人士均称，今年2月份的成交是近三年来最火爆的一个月。

近期连续出台的多项楼市利好政策，有针对二手房的，也有针对新房的。类似房贷利率降低、首套房首付比例降低、二手房带押过户……很多人想要趁此机会进行二手房售卖，实现资产重新配置。那么，售房者应该如何为出手的房子科学定价？怎样比对同小区价格？又该如何体现房产优势呢？本期《房产》推出“帮你卖房”服务手册，提供全方位售房指南，以供售房者参考。

A 数据：成交较同期增长50%

“这个周末，看房的人特别多。店里的工作人员都忙不过来了！”近日，山西晚报记者在太原市迎泽区某中介门店探访，一位刚带客户看房回来的工作人员谈及最近市场时发出了上述感慨。

“我周日一天成交了两单，带看了4组客户……周末两天忙得饭都没吃上。”上述工作人员说。另一家中介门店的工作人员同样向山西晚报记者回顾了上周末顾客多的情况，“最近不仅我们迎泽区门店看房的顾客多；周末，万柏林区、小店区等周边区域看房的顾客都增多了！”

对于太原二手房成交回暖的原因，山西晚报记者采访了多位中介人士得知，归纳起来有两个方面：一是2022年底很多人“阳康”后都出来看房买房，积压的购房需求被集中释放；二是2022年底以来出台了不少购房支持政策，如降利率、减免个税等，而现在购房客户大多都是改善型客户。例如，有换学区房的，有以小换大、以旧换新的。

我爱我家业管BM总监程保义表示：“一月份因为有过年，基本没有大幅变化；但从二月份起，太原二手房成交量一直在持续上升，可以用‘火爆’来形容，是近三年来最猛的一次。与往年同期相比，节后二手房成交量上涨了50%，具体价格对比去年年底行情来说，是稳中微涨。我们去年平常一天签十几单，这个月每天都是成交二十七八单，翻一番成交的。”

B 价格：科学定价有技巧

当售房者有了出售二手房的念头时，第一步要做的是什么？肯定是定价。房屋交易时，买卖双方的关注重点都集中在房价上。往往总是售房者觉得价格已到了底线，购房者却还不领情。因此，在卖房前，为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。

事实上，影响房价的因素有很多，而售房者却大多利用经验来估算房价，这样估算出来的房价带有很大的不确定成份，也很难保证卖房利益的最优化。

有近10年卖房经验的贝壳找房太原门店店长、资深置业顾问董佳璐介绍称：“总体来说，售房者应当从住宅的地理位置、交通状况、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等多个方面对房子进行全方位的评测。”

首先要考虑的肯定是区位优势，“以省城菜园街以北的小区为例，因为靠近双西小学，二手房价15000元/平方米，菜园街以南8000元/平方米。很明显靠近学区房更有优势。”董佳璐举例谈道，“当然还涉及到社区配套问题。例如之前的恒大山水城一期，当时周边交通配套没有跟上的时候，回家都很困难，更别谈二手房出售了。周边有完善物业、社区配套的楼房当然就更具价格优势。”

与此同时，还要考虑房屋的产权性质：是住宅楼还是公寓楼。在一线城市公寓很普遍，甚至到了限购的程度。但太原公寓没有限购，属于商业物业，不能落户，过户费也比较高，所以出售公寓定价就要慎重考虑。其次还需要对次新房和二手房分类考虑，次新房是否五证齐全？二手房是大产权还是小产权，这些都会影响房屋定价。

C 比对：稀有房源可“任性”

为房子定个好“身价”，找个好“主人”，在完善上一阶段的“自检”后，还要进行科学的多方比对，探行情。然后再参照同区域同类住宅的当下平均售价和供求状况等，为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。

对此，董佳璐支招：“可以上找房软件，查阅本小区同户型的价格，最高价和最低价分别是多少；保证你的房子价格在本小区具有竞争力。再用周边3公里范围内的小区价格和价值，跟本小区进行对比，保证你的房子在这个区位里也具备一定的竞争力。”

当然，这里还涉及到“成本加减法”。房主要核算好自己当时购买这套房子（如果也是二手房）的总费用：房款、中介费、转户费、修缮费、装修费总共是多少，最大程度保护自己的利益。

值得注意的是，有一种房源定价可以稍微“任性”的，那就是稀有房源。指的是那些在采光、户型等方面都绝佳的楼房，可以在市场价的基础上稍微上浮。“比如双塔西街那边的公交双西大院、双西小区（原冶金地质局宿舍）就是稀缺房源，既是学区房，小区各方面又比较完善。”董佳璐补充道。

D 出售：找大平台靠谱中介

当售房者为爱房定好价格后，就需要为它找一个“舞台”了。一般有找房屋交易平台“挂房”和找靠谱中介“卖房”两种方式。

具体来说，在“挂房”时业内人士建议：目前售房平台鱼龙混杂，选择大品牌、信誉度高的大平台不会出错。大平台基本都在太原市房地局有备案，后期过户资金有保障，不用担心中介卷款而逃。而且采用的也是标准的制式合同，对买卖双方都有约束力。

与此同时，也可以去周边房屋中介进行委托式售卖。在这方面要注意的是，一定要选临近房屋的周边门店。因为这里的中介经理对周边环境最为熟悉，也对不同小区的房屋情况有大概了解，也便于后期维护。

需要售房者特别注意的是，不要和任意一家房产中介签订独家代理，一定要多找几家不同品牌的中介，这样才能提高房子的曝光率。积极配合中介上门拍照和摄影，争取录制视频或者全境VR，比有照片的浏览量高，浏览量越高，才有更大的机会吸引到购房者。

同时，在自己定价的基础上，也要与中介协商价格，建议听从中介的报价建议。因为在中介使用的管理软件中，可以查看到各小区的历史成交最低价、最高价、近期成交价、看房量、成交量、客户咨询量。

E 细节：适当装修有必要

通常，购房者在看房时都会幻想未来入住后的生活场景，同样一套房子，家里温馨干净总要比一团狼藉更容易捕获购房者的心，房产在定价上也能拥有更多话语权。

只要是二手房，就存在各式各样的居住痕迹，有些地方无伤大雅，可以忽略不计。有些损害严重的地方，既会给购房者带来不好的视觉感受，又容易影响居住体验。

太原德祐房产资深经理李强表示：“这部分可以算作房屋的成本，适当重装一下，当房子的评估价值因此上涨时，住宅的挂盘价格必然会再上一个台阶。大家一定要将自己的错误观念改正过来，那就是觉得房子反正也要卖给别人了，索性就不管不顾。花小钱办大事，总好过不花钱房子也不容易卖出去，或者卖不出去一个好价钱。”

还有一个细节需要注意，对于名下只有一套房、现阶段有改善型居住需求的家庭而言，他们可能只有将房子卖出，才有足够的钱去付第二套房的首付。因此在住宅销售出去之前，为了节省成本，一家人仍旧会继续在此居住。这一点无可厚非，但有人居住难免会看起来有些凌乱，再加上中介带人看房的时间不确定，因而要想给人留下好印象，房间内外一定要在能力范围内，尽可能的保持干净整洁。首先要将不常用的东西收起来；其次用于装饰、增加氛围感的物件可以适当的摆放一些；最后有必要的话，可以请家政上门彻底打扫。

F 成交：真诚才是必杀技

在“万物即可讲故事”的当下，为爱房讲好一个故事也颇为重要。当然要注意的是，故事不能杜撰，真诚寻找房子魅力，为买家解决需求，才是必杀技。

人们对于喜欢的东西往往更愿意出高价购买。董佳璐强调：“要想将房子卖出好价钱，就要让购房者从心里喜欢你的房子，这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住购房者的心理视线。因此，建议售房者应当在了解房子的基础上，尽量挖掘房子的优势，在卖房时对房子的魅力点或者主要的增值因素进行突出的展现。譬如，你的房子是教育地产，或出行很便捷，或采光非常充足，或是装修很精美，都可能是让购房者爱上房子的魅力点。邻里和谐、生活氛围浓厚、权重单位宿舍或高知精英人士密集的小区都有故事可言。这些亮点，只要得到购房者的心理认可，就能让你的房子迅速升值。俗话说：情人眼里出西施。房子越符合购房者的需求，在他眼里价值就越高;售房者也就越能卖出如意的价格。”

当然，在讲好故事的同时，房屋本身的保值或增值的部分也是吸引购房者的好牌。人们买房，往往不仅只是为了居家生活，同时也是一项投资，并且是一项数目不小的投资。因此，在房屋交易的过程中，售房者应将房子的未来升值潜力当作重要的内容，来增加自己谈判的砝码。业内人士建议，在与购房者的交谈中，售房者应当从房屋增值的角度入手，对自己的房子进行投资分析，用令人信服的数据，让购房者意识到他买到的不仅只是一套房子，更是一个在不断长大的“金元宝”。这可以使购房者对房产增值予以重视，在一定程度上减轻房价给其带来的心理压力，促成房屋快速成交。

G 提醒：五个要点要注意

最后，省城多家房产公司经纪人也给出了房屋出售过程中需要注意的事项，提醒售房者在具体操作过程中避免出现这些问题。

1、不要想着一步到位，售房过程是一个漫长且考验耐心的过程。请多多注意沟通方式。有的人张口就问房子怎么能卖到最高价？这显然是不科学的。任何房价都不是固定一成不变的，情势会随着政策和大环境变化，不要一味追高价。

2、要学会做换位思考。多站在购房者角度考虑问题。卖房是一个“靠眼缘”的过程，售房者如果可以多想想购房者的需求，从别人的痛点和关注点出发，或许可以达到不错的效果。

3、要挑选有资质的大型房屋中介公司。选择一家诚信可靠的有资质的中介公司是十分重要和必要的。这是作为保证交易安全的前提。房地产中介机构的资质可以通过房产管理职能部门的官方网站、微信公众号进行查询。

4、与中介公司签订协议进行出售。在各方面都准备好时就可以与中介公司签订协议将房屋进行出售。签协议时一定要注意权属证书原件必须由产权人持有。因为在委托中介进行房屋交易的过程中，很多中介往往以方便代理为由要求房主把房屋权属证书交给中介代为保管。这一点对售房者是极为不利的。

5、不轻信中介的虚假宣传、虚假承诺。有的房产中介公司受利益驱使，往往会作出各式的虚假承诺，其目的是争夺客户资源、尽快促成交易、收取佣金。对于房产中介公司在职权范围内能够做出的宣传、承诺，买卖双方应当要求其写入房屋买卖合同;对于房产中介公司作出的虚假承诺、虚假宣传，买卖双方可以向房地产中介行业协会、工商部门、房管局等主管行政部门进行投诉。但在房产交易信息核实之前，买卖双方不应当签订任何协议或支付任何费用。