2017年排名前列季度房地产政策分析报告

如果说2017年排名前列季度房地产行业表现出较大的特征是什么？那无疑是每个市场主体乃至全社会的“集体焦虑”，首当其冲的是去年以来房价上涨带来的普通民众对自身财富保卫战的焦虑，其次是房企面对业绩超预期增长之后自身规模增长点的焦虑，再有就是管理层应对市场癫狂带来的房价攀升、资产泡沫化的焦虑。

正是出于各自不断强化的焦虑，直接造成市场出现各种少有的新现象：购房者四处“捡漏”、需求外溢，管理层在犹豫中三番五次加码政策、疲于应对各方压力，企业开始接受“限价”开盘、忙于笼络最后的客源。凡此种种，会不会形成新趋势，演化成行业新特征？

国内政策篇

诸多三四线开启限购限贷  调控与刺激并存依旧维持

“两会”上的《政府工作报告》指出，2017年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。随后，画风突变、大有重演去年国庆期间新政爆棚的戏码之势，26个城市密集出台新一轮紧缩调控。而这一轮调控较大特点是：调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市为主力，大有围堵投资需求泛滥而未雨绸缪之意。

1、热点一、二线城市持续加码，环一线三四线开启“双限”模式

春节以来，新一轮楼市调控措施在全国多地先后出台。截至目前，已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施，差别化信贷是新一轮调控的着力点。从全国调控城市来看，新一轮的调控主要分布在热点一、二线城市及环一线城市周边县市：

1）热点一、二线城市调控不断加码升级。截至目前，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。二线城市中，杭州、南昌、南京、郑州、成都等相继升级限购措施，将非户籍人口购房门槛均提高至2年，长沙、青岛、石家庄依次重启限购，外地人限购一套，同时提高购房首付比。热点一、二线城市紧缩调控，一方面是房价上涨压力较大，根据国家统计局公布的房价数据，2月新建商品住宅和二手房价格上涨城市数量均有增无减，部分城市房价有反弹趋势。另一方面，目前全国土地市场依旧火爆，而高地价将会支撑后续市场的预期没有根本转变。

2）环一线城市及其他热点三四线城市加入“限购、限贷”。与2014年那轮限购、限贷政策多集中在一、二线城市有所不同的是，本轮限购阵营开始加入了一线周边县市及省内热点城市。如环北京的河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购，廊坊市扩大限购范围，环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度，而环深圳的佛山限购升级，中山也重启限购。此外，南京周边的句容、福州周边的连江县、及赣州、三亚等热点城市均实施限购政策。环一线城市房价的较快上涨是此次调控加码的诱因，而一线城市投资需求的外溢是助推周边城市地价和房价不断攀升的主要原因。整体来看，在全国因城施策的大环境下，三四线城市政策环境将维持大部刺激与局部“灭火”共存的局面。

2、防范信贷资产风险成重点，热点区域个人房贷全面收紧

从去年底中央经济工作会议以来，“防范系统性金融风险”在各种场合被反复提及，主要在于去年以来全国掀起居民加杠杆炒房的热潮，居民房贷占新增贷款的比重居高不下，据央行数据显示，2016年新增贷款中有45%是居民购房贷款，更关键的是这股潮流至今方兴未艾，2017年1、2月份这一数据依然在30%以上。近日，央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》。文件明确要求人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，同时做好房贷资源投放的区域分布，支持三、四线城市去库存。

随着近期多城市纷纷提高购房首付比例尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%，再由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导，无疑热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧，首付增加且利率上升，而同时对刚需仍将全力支持，对其他库存型三四线城市全力支持，体现了因城施策的调控思路。

3、“双限”范围、力度、时间都将维持，关注土地、信贷供给端调整

此轮调控短期无疑会抑制投资购房，但在资金脱实就虚的基本面没有彻底改变之前，大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续，一、二线城市的土拍热度仍持续高温，后市房价看涨预期普遍存在。需求和资金只会外溢、寻找新的投机、投资“目标“，带动当地市场非理性的量价齐升，造成”按下葫芦浮起瓢“的结果。

正是基于这样的内在逻辑和当前市场房价高热不退的事实，紧缩调控料将全年维持，且还将会有更多城市或升级调控、加入“认房又认贷”的队伍，抑或全新跻身限购限贷行列。

总体来说，未来房地产行业政策重点关注两个方面，一方面是落实增加土地合理供给的政策，另一方面则是收缩信贷杠杆，引导资金脱虚向实、挤压投机资金的获利空间的政策。

省内政策篇

2017年起在太原装修房子不能再用住房公积金

从2017年1月1日起，我市住房公积金管理中心停止办理装修贷款业务。同时从2017年1月1日起，调整住房公积金贷款申请条件和时限，根据征信报告，借款人及其配偶有未结清的非我市住房公积金个人住房贷款的，须结清后，才可在我市申请住房公积金个人住房贷款。调整商转公贷款额度，商转公贷款额度调整为原商业银行贷款的剩余本金金额，公积金贷款较高额度不足以偿还商业贷款的，须将商业贷款余额偿还至公积金贷款较高额度以内。

解读：该新政为了更好发挥住房公积金制度的作用，促进太原市房地产市场健康平稳发展，把有效资金投放到职工住房消费领域，为太原市房地产市场去库存提供资金支持。

商转公贷款 太原有11家银行可受理申请

从太原市住房公积金管理中心获悉，截至今年2月，太原缴存职工可向11家银行申请商转公贷款签约。此前，太原一共有5家银行可以受理此业务，分别是中国建设银行、交通银行、农业银行、兴业银行和中信银行。

解读：太原11家银行可办“商转公”贷款，同时，太原市住房公积金管理中心出台了一些列新举措，真正做到把职工缴存的钱有效用于购置住房，同时降低贷款风险。

山西省国土厅出台新政 4月1日起下放用地预审权

为破解“用地难、批地慢”，省国土资源厅出台新政，4月1日起，在建设项目用地预审、报批环节中，将不再重复土地规划、用地标准、征地补偿、占补平衡在用地报批环节的4类审查。新政还下放了一些用地预审权限，4月1日以后，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，不涉及新增建设用地，使用已批准建设用地进行建设的项目，不再进行项目用地预审；涉及新增用地，应由省国土厅进行预审的项目，由各设区的市国土资源局进行用地预审；以批次方式审批建设用地的项目，应由省国土厅进行用地预审的，由设区的市国土资源局进行用地预审；省内输电线路工程塔基不再办理项目用地预审。

解读：土地审批新政出台，减轻土地审批中繁琐过程，加快审批速度，同时用地预审权的下放，减轻省国土厅工作压力的同时，减少审批所需时间，增加工作效率，加快房地产预售证下发速度，减少开发商运营成本。

山西出台新规范 解决不动产登记棘手问题

近日，山西省国土资源厅印发了《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》（以下简称《规范》），对当前山西省各市、县不动产登记工作过程中遇到的若干共性问题,从实际解决和操作层面进行了规范，将有助于推动我省不动产登记规范化和标准化进程不断向前迈进。

解读：《规范》是以不动产登记相关法律法规为依据，在依法登记的前提下，按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则，以解决我省当前不动产统一登记制度实施落地的过程中出现的问题为出发点和落脚点。《规范》历经问题征集、调研考察、起草编写、研究论证、意见征求等环节，实现了实用性和适用性之间的辩证统一。